僅隔半個(gè)多月，東莞推出“莞七條”再為樓市松綁。
5月14日凌晨，東莞市住建局通過(guò)微信公眾號發(fā)出了八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》。通知指出，為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，適時(shí)優(yōu)化購房政策，自今年5月1日起恢復個(gè)稅購房政策，優(yōu)化人才購房和新入戶(hù)購房等政策。結合4月29日中共中央政治局會(huì )議相關(guān)精神，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。該通知從5月14日起施行。
相比4月28日東莞市住建局在“莞e認購”小程序以新增“溫馨提示”的形式進(jìn)行樓市政策首次調整，這次官宣可謂大張旗鼓，且當日執行，更有時(shí)不我待的緊迫感。
【一】
4月19日，東莞進(jìn)行2022年首批土地拍賣(mài)。原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，其中6宗因故終止出讓。剩下兩宗地塊，一宗被保利發(fā)展以8.85億元競得，一宗被武漢城建旗下武漢地產(chǎn)以底價(jià)50.13億元拿下。
東莞在4.28樓市政策調整中，最重要的是兩條：恢復個(gè)稅購房政策，既認社保、也認個(gè)稅，“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”。這兩條主要是消除了深圳客戶(hù)購買(mǎi)東莞樓盤(pán)的障礙。
4月29日，深圳進(jìn)行今年首批集中供地出讓。當天8宗地塊全部順利成交，合計成交金額約193.3億元，總規劃建筑面積約107.06萬(wàn)平方米。5月5日，廣州進(jìn)行2022年首批集中供地出讓。最終，18宗地塊成交17宗，總成交價(jià)341.396億元，1宗地塊流拍。
土地拍賣(mài)往往是樓市的風(fēng)向標。深圳、廣州土地拍賣(mài)順利，預示著(zhù)地產(chǎn)商對后市依然看好。事實(shí)上，廣深目前樓市政策依然保持穩定。
相比之下，東莞在5.14“莞七條”中的松綁力度就更大，政策也更具針對性和實(shí)用性。這主要包括個(gè)人住房增值稅征免5年改2年、商品房限售年限3年降為2年、二孩或三孩家庭可多買(mǎi)一套住房、雙（多）證房視作一套商品住房以及購買(mǎi)綠色建筑公積金貸款可上浮20％。
【二】
東莞在“支持改善性需求”方面明確提出——
響應國家優(yōu)化生育政策的精神，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買(mǎi)一套商品住房，其中非本市戶(hù)籍居民家庭需提供購房之日前3年內在本市累計繳納24個(gè)月以上社?；騻€(gè)稅證明。
這一新政其實(shí)屬于“抄作業(yè)”。5月13日，“南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )”公號證實(shí)了南京樓市新政：自5月11日起，生育二個(gè)孩子及以上南京戶(hù)籍居民家庭，可新增購買(mǎi)一套商品住房，同時(shí)可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。更早的動(dòng)作則發(fā)生在無(wú)錫：4月25日，無(wú)錫市衛健委發(fā)布的《關(guān)于積極推動(dòng)改善生育二個(gè)孩子及以上家庭居住條件的通知》中明確，生育二個(gè)孩子及以上的無(wú)錫戶(hù)籍居民家庭，可在限購區域新增購買(mǎi)一套商品住房，同時(shí)對此類(lèi)家庭在公積金貸款額度上進(jìn)行提高。不同之處在于，無(wú)錫相關(guān)政策是以衛健委的名義發(fā)出的，東莞則是住建局干了衛健委的事。至于在公積金方面給予二孩家庭傾斜優(yōu)惠以及購房補貼的政策，各地就更多了。
對于給予二孩以上家庭多一個(gè)購房指標這一政策，盡管還有爭議，但在人口下降的大背景之下，預計這種政策依然將會(huì )在更多城市推行，以顯示鼓勵生育和對二孩家庭的優(yōu)待——其象征和預期意義更大，其實(shí)際作用至少是在二孩生育完成之后。與此同時(shí)，鑒于二孩家庭在一線(xiàn)城市中的較大存量，如果實(shí)行“＋1”政策，將釋放出數量不少的房票需求，預計這項政策將很難在一線(xiàn)城市尤其在土地供應吃緊的深圳推行。
因此，在深圳難以放開(kāi)的情況下，東莞上述政策實(shí)際是面向深圳的二孩家庭釋放了一張東莞房票。接下來(lái)，要看惠州是否跟進(jìn)“抄作業(yè)”了。
【三】
在“莞七條”中，引起較大關(guān)注的是”雙（多）證房視作一套商品住房”政策——
為解決“一房多證”歷史遺留問(wèn)題，居民家庭持有或購買(mǎi)“雙（多）證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗購房資格時(shí)，視作一套商品住房。
可以說(shuō)，和長(cháng)沙首推的“房子出租，可核減住房套數”的規定一樣，東莞”雙（多）證房視作一套商品住房”這項政策亦屬獨創(chuàng )，的確擊中了很多購房者的痛點(diǎn)。
“一房雙（多）證”現象主要發(fā)生在2010年前。2006年5月，建設部等國家九部委發(fā)下了被業(yè)界稱(chēng)為“7090”政策的《關(guān)于調整住房結構穩定住房?jì)r(jià)格的通知》。該通知明確：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70％以上。為規避這一政策，各地出現了“一房雙（多）證”現象，就是一個(gè)大戶(hù)型辦成兩張房產(chǎn)證來(lái)賣(mài)。這在各地尚未限購的情況下，購房者并不在意。但在2010年之后，各地相繼推出限購政策后，“一房雙（多）證”就變得十分難受。畢竟，在房票變得十分金貴的情況下，“一房雙（多）證”就如同雞肋了。在同樣區域，“一房雙（多）證”的住房的售價(jià)要明顯低于單證住房。因此，深圳一些“一房雙（多）證”比較集中的小區業(yè)主，2020年提出了允許“雙證合一”的訴求，但最終因與調控政策不符而被否決。
和二孩家庭增加一張房票一樣，東莞”雙（多）證房視作一套商品住房”的政策同樣旨在增加需求端。這在二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，的確可以撬動(dòng)一部分潛在的購房需求。但同樣，預計這項政策在一線(xiàn)城市很難放開(kāi)。主要原因是，如此難以體現公平性。這種現象基本發(fā)生在2010年前，作為購房者已經(jīng)極大地分享了房?jì)r(jià)上漲的紅利。如果采取“雙證合一”，不僅變成“單證房”的房?jì)r(jià)將再度上漲，而且將多出一張極具消費能力的房票，這比給二孩家庭增加一張房票影響更大?？梢詤⒄盏氖?，在2020年深圳“7．15”樓市新政后，隨子女隨遷深圳的父母們都被取消了購房資格，滿(mǎn)足這一部分人的的剛需，無(wú)疑要比“雙證合一”或者“雙證視為一”更為急迫。
【四】
總體來(lái)看，東莞作為一個(gè)“雙萬(wàn)”城市，其政策可以騰挪的空間無(wú)疑要更大一些。像南京、蘇州和長(cháng)沙等二三線(xiàn)城市的樓市松綁政策均帶有摸索性質(zhì)。至于一線(xiàn)城市，因差異較大且帶有傳導效應勢必更為謹慎一些，尤其在央行5月15日對首套房貸“定向降息”20個(gè)基點(diǎn)最低利率達到4.4％的背景下。
具體于深圳而言，尚未購房的群體對任何松綁樓市的舉動(dòng)亦十分擔心，希望留給上車(chē)的時(shí)間再充裕一些。這都是可以理解的。在深圳樓市基本格局沒(méi)有大的改變的情況下，上述潛在購房者擔心與決策者的擔憂(yōu)其實(shí)是一致的。因此，深圳樓市政策微調是可能的，比如在參考價(jià)、稅收、公積金貸款等方面，但整體上保持穩定性和延續性仍是主基調。
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