坎坎坷坷13年，現在開(kāi)元酒店終于可以如愿登陸港股市場(chǎng)。
智通財經(jīng)APP獲悉，在遞交招股書(shū)半年后，今日(2月15日)浙江開(kāi)元酒店管理公司通過(guò)港交所聆訊。這意味著(zhù)不久之后，這家知名酒店公司便可以正式登陸港市掛牌交易。這一刻，其母公司開(kāi)元旅業(yè)等了逾13年。
從“酒店+地產(chǎn)”到尋求上市
2006年9月，開(kāi)元旅業(yè)在上海的第一家五星級酒店正式開(kāi)張，這座緊鄰松江新城的開(kāi)元名都酒店是這家浙江企業(yè)進(jìn)駐上海的第一站。
“為此我們已經(jīng)做了8年的準備?！睍r(shí)任開(kāi)元集團旗下酒店管理公司總經(jīng)理的陳燦榮如是說(shuō)。這座松江開(kāi)元名都酒店總投資約5億元，是當時(shí)開(kāi)元酒店最大的一筆投資。而維持酒店運轉的資金則是來(lái)自開(kāi)元旅業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
智通財經(jīng)APP了解到“酒店+地產(chǎn)”是開(kāi)元旅業(yè)當時(shí)最為熟練的經(jīng)營(yíng)方式。通過(guò)公司旗下五星級酒店提升其地產(chǎn)含金量，然后通過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)回籠現金反哺酒店，二者相輔相成共同發(fā)展。
依靠這種方式，開(kāi)元一舉成為當時(shí)國內最大的民營(yíng)酒店集團。并且時(shí)至今日，按在營(yíng)及待開(kāi)業(yè)高檔酒店客房的數量計，開(kāi)元酒店為第三大酒店集團及最大的國內品牌酒店集團，而按在營(yíng)及待開(kāi)業(yè)中高檔酒店客房的數量計，開(kāi)元酒店則為第七大酒店集團及第四大國內品牌酒店集團。
“酒店+房產(chǎn)”模式為開(kāi)元的快速擴張發(fā)揮了巨大作用，但這一模式放至上海卻遇到了瓶頸。
2006年上海房地產(chǎn)政策已開(kāi)始趨緊，土地供給出現一定收縮，公司想低價(jià)買(mǎi)地已較為困難。一旦失去房地產(chǎn)支持，酒店運營(yíng)便如“無(wú)源之水”。即使是松江開(kāi)元名都酒店的運營(yíng)，很大程度上也是得益于公司此前“松江地中?！昂汀彼山露肌皟蓚€(gè)樓盤(pán)的順利銷(xiāo)售，為酒店運轉提供了現金流儲備。
由于地價(jià)成本問(wèn)題，松江開(kāi)元名都的模式在上海已經(jīng)無(wú)法復制，但彼時(shí)在開(kāi)元集團制定的擴張計劃中，北京、上海等一線(xiàn)城市又是公司發(fā)展的重點(diǎn)，這讓局面頓時(shí)陷入了兩難之中。
尋求轉型成為開(kāi)元唯一的出路。當時(shí)公司管理層提出的是：“獨立運作、拓展業(yè)務(wù)、上市融資”。
“我們不能像前幾年一樣，僅僅運用酒店房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的模式，今后的發(fā)展設想是，將酒店投資和房地產(chǎn)投資分開(kāi)”。開(kāi)元集團輕重資產(chǎn)分拆上市的轉型路線(xiàn)圖由此誕生。
實(shí)際上這一路線(xiàn)在2005年已有計劃。智通財經(jīng)APP了解到，2005年3月，開(kāi)元酒店宣布于當年10月赴港上市。但香港會(huì )計協(xié)會(huì )在當年年10月出臺新的固定資產(chǎn)折舊標準，將原有的40年折舊年限改為20年。
根據新折舊標準，開(kāi)元酒店與另4家酒店業(yè)務(wù)預計到2005年年底6000余萬(wàn)元的凈利潤將縮水至1800萬(wàn)元左右。因此開(kāi)元酒店放棄了該上市計劃。
但公司并未放棄上市融資。在把酒店和房產(chǎn)分成兩個(gè)資產(chǎn)包后，開(kāi)元又將酒店業(yè)務(wù)分成酒店資產(chǎn)和酒店管理兩大板塊，理論上實(shí)現輕重資產(chǎn)剝離。此次上市的便是開(kāi)元集團的“輕資產(chǎn)板塊”——開(kāi)元酒店管理公司。
輕資產(chǎn)“不輕”
雖然開(kāi)元酒店管理公司被稱(chēng)作是輕資產(chǎn)類(lèi)別，但招股書(shū)數據反映的事實(shí)卻并非如此。
根據招股書(shū)介紹，目前開(kāi)元酒店共用兩種業(yè)務(wù)模式：自有或租賃的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和全方位服務(wù)管理和特許經(jīng)營(yíng)的酒店管理業(yè)務(wù)。
招股書(shū)顯示，截至2018年8月底，公司酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)下?lián)碛?1家酒店，其中29家租賃酒店和2家自營(yíng)酒店;公司酒店管理業(yè)務(wù)下?lián)碛?09家酒店，其中96家為全方位服務(wù)管理酒店及13家特許經(jīng)營(yíng)酒店。
值得注意的是，雖然公司酒店管理業(yè)務(wù)下的酒店數量遠高于其酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)下的酒店數量，但二者的營(yíng)收能力與數量關(guān)系卻成反比。
招股書(shū)顯示，2015-2017年，開(kāi)元酒店管理總營(yíng)收從15.22億元(人民幣，單位下同)增至16.65億元，但其中酒店經(jīng)營(yíng)連續三年的收入占比均在90%以上，而酒店管理業(yè)務(wù)營(yíng)收占比則在8%上下浮動(dòng)。
這一數據對比從根本上反映出開(kāi)元酒店在運營(yíng)上一定程度的“重資產(chǎn)”屬性。智通財經(jīng)APP了解到，開(kāi)元酒店的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需要公司負責承擔所經(jīng)營(yíng)酒店的門(mén)店租金、擴建及翻修等所有經(jīng)營(yíng)開(kāi)支。
從招股書(shū)披露的公司銷(xiāo)售成本來(lái)看，雖然2015-2017年公司經(jīng)營(yíng)租金金額持續降低，但仍然占公司銷(xiāo)售成本的30%以上。
酒店經(jīng)營(yíng)成本的居高不下在一定程度上影響了公司的綜合毛利率?？梢钥吹?，2015-2017年，公司酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的分部毛利率僅從9.9%升至20.2%，而屬于輕資產(chǎn)部分的酒店管理業(yè)務(wù)毛利率則高達90%。受到酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率拖累，公司在2017年的綜合毛利率僅有23.4%，這較大地影響了公司的盈利。
由此可見(jiàn)，雖然此次開(kāi)元集團將其酒店管理公司這一“輕資產(chǎn)板塊”進(jìn)行分拆上市，但“輕者不輕”，其中重資產(chǎn)屬性的酒店經(jīng)營(yíng)依然是公司營(yíng)收“主力軍”。
這從側面反映出開(kāi)元酒店管理公司的酒店管理業(yè)務(wù)目前仍發(fā)展薄弱，其全委托酒店的營(yíng)收尚不足以為公司提供高額的管理費收入。不過(guò)公司酒店管理業(yè)務(wù)盈利能力強勁，若在未來(lái)公司通過(guò)適當改善業(yè)務(wù)提高全委托酒店和特許經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)務(wù)的營(yíng)收，提高公司管理費收入，這家公司還是值得投資者關(guān)注的。（聶一洲）