全球樓市都在發(fā)出危機信號。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )(NAR)數據顯示，2018年美國全年房屋銷(xiāo)量下降3.1%至534萬(wàn)套，為2015年以來(lái)的最低水平。此外，12月房屋銷(xiāo)售亦跌至三年來(lái)的最低水平，房?jì)r(jià)漲幅大幅放緩，表明房屋市場(chǎng)有進(jìn)一步下滑勢頭。
“明年我還是寧愿做賣(mài)家，也不愿意做買(mǎi)家?！泵绹康禺a(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的首席經(jīng)濟學(xué)家Danielle Hale如此說(shuō)道。
此外，澳大利亞、英國、加拿大等經(jīng)濟體樓市也走在了疲軟的路上，均呈現放緩跡象，全球樓市都在風(fēng)雨飄搖。
智通財經(jīng)APP注意到，近日國內房產(chǎn)中介亦掛出一則房屋出售信息，上海浦東老牌的江景豪宅世貿濱江，突然冒出來(lái)6.7萬(wàn)元的價(jià)格，此價(jià)格可是回到了2014年。
難道真的應了那句話(huà)，股市都回到2009年，房?jì)r(jià)怎么還能維持在2017年?
國內“樓市涼涼”秒變“心涼涼”
回顧近幾年，目前房產(chǎn)價(jià)格雖然從2017年高點(diǎn)回落了一點(diǎn)，但還是比2015年高得多。
此前，建設銀行董事長(cháng)田國立公開(kāi)表示，“我搞了一輩子金融，現在買(mǎi)房也賺不了錢(qián)了，你現在買(mǎi)不就是高位接盤(pán)了嗎?”
根據國家統計局發(fā)布的每月房?jì)r(jià)指數顯示，2018年1-12月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格，1-12月平均，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。
2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積為29142萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)14.2%，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款16102億元，增長(cháng)18.0%，比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。
(數據來(lái)源：國家統計局)
土地購置面積與土地成交價(jià)款的漲幅基本一致，說(shuō)明去年出讓土地的平均單價(jià)漲幅并不高。
地價(jià)漲幅不高，也就意味著(zhù)房?jì)r(jià)難再大漲，這也與住建部提出的穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期相一致，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更加理性。
國家統計局公布的另外一組數據，預示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，2019年或許會(huì )采取一些促銷(xiāo)手段加速回籠資金，降低資金壓力，因此房?jì)r(jià)有望松動(dòng)回落。
智通財經(jīng)APP注意到，被稱(chēng)為九省通衢的武漢，在2018年創(chuàng )下住房成交面積全國排第二、土地出讓面積全國第一的同時(shí)，隨著(zhù)新一線(xiàn)城市帶來(lái)的搶房潮退去后，樓市開(kāi)始趨于冷靜出現回調跡象。
貝殼數據顯示，1月第2周(1.7-1.13)在貝殼找房武漢站所有庫存房源中共有1351套房源出現降價(jià)，降價(jià)房源占調價(jià)房源(漲價(jià)、降價(jià)房源)比重為83%，降價(jià)依然是調價(jià)主流。其中更是有一套87平米房源報價(jià)從230萬(wàn)調至135萬(wàn)，猛降95萬(wàn)，降幅高達41%。
其實(shí)，不僅是武漢，從鏈家上掛的房源調價(jià)信息看，大多一二線(xiàn)城市二手房降幅10%-15%的房源也不少。
美國樓市已“舉步維艱”
在經(jīng)歷了長(cháng)達10年的美國經(jīng)濟復蘇和增長(cháng)，股市屢創(chuàng )新高的經(jīng)濟環(huán)境下，美國股市也進(jìn)入高風(fēng)險期，大多數人認為美國股市歷史上第二長(cháng)的牛市即將結束，與股市牛市一同結束的還有美國的房市。
過(guò)去幾個(gè)月，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在下滑，甚至還出現加州和紐約等地大量屋主降價(jià)銷(xiāo)售的顯現。
其實(shí)，去年下半年一系列數據就已顯示美國房地產(chǎn)放緩趨勢。如美國6-8月的新屋銷(xiāo)售數量不佳，7月修正值創(chuàng )一年新低，6月曾出乎市場(chǎng)意料地創(chuàng )八個(gè)月最低;8月新屋房?jì)r(jià)中位值跌至32.02萬(wàn)美元，持平了6月所創(chuàng )的去年2月以來(lái)最低水平;11月住房交易成交筆數更是大幅下滑7.7%，樓市頹勢已難以掩藏。
房地產(chǎn)之于美國經(jīng)濟的重要性，被比喻為“煤礦里的金絲雀”。鑒于房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟周期的先行指標和信貸周期的“感應器”，因此研究房地產(chǎn)拐點(diǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟周期判斷具有前瞻性意義。
曾準確預測到2005年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，并終而引發(fā)全面經(jīng)濟危機的灰石集團首席執行官斯塔克近日表示，2019年美國樓市前景料將“舉步維艱”。
美國科威地產(chǎn)的首席經(jīng)濟學(xué)家CLARKE的評價(jià)是：“展望2019年，我們預計房屋銷(xiāo)售將下降約2%。這又是增長(cháng)幅度略低的一年，因為在面臨數年房?jì)r(jià)的快速增長(cháng)后，購房者們繼續因升高的抵押貸款利率而怨聲四起?！?/p>
據房地美統計，2012年至今，美國30年期固定抵押貸款利率增加了15%，過(guò)去一年就漲了17%。
值得一提的是，次貸危機前，美國住房自有率超過(guò)了60%。十年之后的今天，美國的住房自有率居然只有50%了。
隨著(zhù)美聯(lián)儲持續加息，市場(chǎng)抵押貸款利率將水漲船高，只會(huì )令本來(lái)尚有買(mǎi)房意愿者開(kāi)始望而卻步。
瑞銀認為，與其他購房需求疲軟的時(shí)期相比，目前美國租金通脹略低于預期。這種相關(guān)性的變化表明，盡管基本面看似強勁，但對潛在的家庭需求的基調仍然溫和。
房市的拐點(diǎn)，中國股市的低谷
對于剛剛過(guò)去的2018年，股市慘淡，樓市也在調控中平穩下行，無(wú)論投資股票還是投資房產(chǎn)的人都損失慘重。
2019年已經(jīng)到來(lái)了，整個(gè)國家的經(jīng)濟形勢都發(fā)生了比較大的變化，國家的宏觀(guān)調控政策也開(kāi)始發(fā)揮了效力，在新的一年中，買(mǎi)股票將是比買(mǎi)房子更好的選擇。
現在的股票市場(chǎng)是什么樣一個(gè)狀態(tài)呢?
買(mǎi)恒生國企可以有4.1%的收益率，上證50有3.44%的收益率，10期國債是3.14%的收益率，然而，買(mǎi)上海、北京的房產(chǎn)，收益率分別是1.82%、1.75%，買(mǎi)深圳的房產(chǎn)收益率更是只有1.69%。作為對比，余額寶的收益率都有2.7%。
截至1月25日收盤(pán)，上證指數現在是2601點(diǎn)，不到2008年高點(diǎn)的50%。但是對比10年前，中國上市公司整體的技術(shù)水平、競爭力、盈利能力遠比2008年高不少。
對于2019年的投資策略，興業(yè)證券全球首席策略分析師張憶東認為，當前A股和港股相當一批核心資產(chǎn)的低估值已經(jīng)反應了經(jīng)濟降速，2019年大概率不是經(jīng)濟危機，而是軟著(zhù)陸，因此，應該關(guān)注政策紅利向哪邊走，從而可能導致某些細分領(lǐng)域、細分行業(yè)會(huì )出現盈利逆風(fēng)上揚。
隨著(zhù)中美貿易摩擦的和解、中國政策環(huán)境的改善，經(jīng)濟下行壓力的緩解，A股和港股市場(chǎng)在構筑底部區域的過(guò)程中將有更多結構性行情。對于長(cháng)線(xiàn)資金，2019年的每次短期超跌都是長(cháng)期買(mǎi)點(diǎn)。
業(yè)內人士曾表示，2019年是周期覆沒(méi)的一年，90后出生的人，改變人生的時(shí)間窗口只有兩個(gè)，一個(gè)是2019年，一個(gè)是2043年，兩個(gè)抓住一個(gè)，就可以進(jìn)入中產(chǎn)階級。當遇到這樣的時(shí)間窗口，持有流動(dòng)性高的資產(chǎn)，放棄流動(dòng)性低的資產(chǎn)。
毋庸置疑，站在目前時(shí)間點(diǎn)下，持有中國的核心資產(chǎn)股票相對于全世界各地的房產(chǎn)，都是流動(dòng)性、安全系數更高的資產(chǎn)。（何鈺程）