2018年是港股IPO的大年，一年內發(fā)行200余只新股，融資額近3000億港元，坐穩全球市場(chǎng)融資第一的交椅。2018年，也是港股物業(yè)股的大年。雅生活服務(wù)（03319）、碧桂園服務(wù)（06098）、新城悅（01755）、佳兆業(yè)物業(yè)（02168）、永升生活服務(wù)（01995）5只物業(yè)股先后登陸港股。
對于已經(jīng)上市的物業(yè)股，它們更是在上半年強勢崛起，逆市大漲，整個(gè)板塊大放異彩。其中彩生活（01778）憑借其平臺化的轉型成果，市值曾一度翻番，人氣大增。
如今物業(yè)行業(yè)正處于前所未有的高速增長(cháng)期。面對萬(wàn)億級的市場(chǎng)空間以及較低的市場(chǎng)集中度，物業(yè)公司爆發(fā)上市熱潮，欲借助資本之力加速規模擴張，爭搶市場(chǎng)份額。
物業(yè)公司紛紛陷入激烈的規模爭奪戰，而此時(shí)，第一家登陸香港資本市場(chǎng)、且兼具規模優(yōu)勢的彩生活，如何看待未來(lái)的競爭與彩生活的戰略布局？
近日，智通財經(jīng)APP就彩生活近期的運營(yíng)情況以及市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，專(zhuān)訪(fǎng)彩生活副總裁段斐欽先生，以下為此次專(zhuān)訪(fǎng)的內容。
技術(shù)創(chuàng )新升級，終將服務(wù)高端市場(chǎng)
問(wèn)：最近佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)等物業(yè)公司上市。它們在管理面積上都遠遠落后于彩生活，但是都具有較強的開(kāi)發(fā)商背景。與它們相比，彩生活的項目物業(yè)管理費更低，對此公司怎么看待這個(gè)問(wèn)題？
答：彩生活的定位是獨立第三方社區服務(wù)平臺，我們不依賴(lài)任何一家或幾家開(kāi)發(fā)商，事實(shí)上以彩生活目前的體量，要維持每年一定的增長(cháng)，也要求我們必須走市場(chǎng)化的運營(yíng)道路。
與行業(yè)內的很多企業(yè)相比，確實(shí)彩生活缺乏大型地產(chǎn)公司的資源優(yōu)勢，平均物業(yè)費水平偏低，但彩生活真正服務(wù)的是中國最廣大范圍內的普通老百姓。而且，事實(shí)告訴我們起源于大眾市場(chǎng)的所謂“低端”的技術(shù)往往可以通過(guò)升級進(jìn)而服務(wù)高端市場(chǎng)。
這也就是克里斯坦森在《創(chuàng )新者的窘境》之中提到的“右上角遷移力”。供給和需求都會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的遷移而提升，但供給的提升速度高于需求。淘寶已經(jīng)順利地升級為了天貓，客單價(jià)也水漲船高，而彩生活也在走相同的路徑。
2016年8月，彩生活開(kāi)始向萬(wàn)象美提供顧問(wèn)服務(wù)，萬(wàn)象美的毛利率、物業(yè)費的預收比例在2017年明顯提升。2018年，彩生活成功并表萬(wàn)象美。今年11月，彩生活與越南當地的知名開(kāi)發(fā)商富美興發(fā)展責任有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“富美興”）設立合資企業(yè)，富美興將約170萬(wàn)平方米的樓盤(pán)注入合資企業(yè)，而彩生活則負責合資企業(yè)的技術(shù)平臺搭建，實(shí)現平臺輸出海外高端市場(chǎng)擴張的第一步。
同時(shí)，彩生活更是將自身平臺向長(cháng)沙市公安局輸出，充分證明了自身的技術(shù)實(shí)力。這都說(shuō)明彩生活的起步雖然偏“低端”，但并不意味著(zhù)我們將永遠停留在“低端”。
債務(wù)逐漸償還、信托持續購入
問(wèn)：2018年彩生活并表萬(wàn)象美(核心資產(chǎn)為萬(wàn)達物業(yè))，進(jìn)入高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，但公司也因這筆收購增加較多的債務(wù)。對于債務(wù)，公司有何具體的安排？
答：核心我們關(guān)注的是現金流。萬(wàn)象美并入彩生活后，相當于獲得一個(gè)非常好的現金流主體。經(jīng)過(guò)前期的整合，下半年為我們帶來(lái)了穩定且充沛的現金流。也正是基于此，評級公司中誠信和聯(lián)合評級都將彩生活的境內發(fā)債主體的評級由AA-調升至AA。
對于債務(wù)的償還節奏，彩生活下半年已償還公司債等債務(wù)超過(guò)4億元，并將在2019年1月，歸還一筆本金約為9億元的債務(wù)?；谀壳傲己玫默F金儲備及充裕的現金流狀況，上述債務(wù)主要利用自有資金進(jìn)行償還。未來(lái)一年，彩生活將實(shí)現總體債務(wù)規模穩步下降，同時(shí)持續優(yōu)化債務(wù)結構，進(jìn)一步釋放一定的利潤。
問(wèn)：近期彩生活資本市場(chǎng)動(dòng)作頻繁，公告員工信托股份獎勵計劃，且授出期權，引起市場(chǎng)關(guān)注，是否能詳細說(shuō)明具體的實(shí)施情況，未來(lái)還有什么新規劃？
答：股價(jià)的波動(dòng)受到很多因素影響，公司的價(jià)值才是管理層思考的原點(diǎn)。目前，管理層核心仍然是關(guān)注彩生活是未來(lái)三年到五年的企業(yè)價(jià)值，因此決定以4.11港元/股的執行價(jià)格授出期權19,464,720股，其中15%授予8名董事，剩余85%全部授予公司的員工。
同時(shí)，董事會(huì )決議向2016年7月4日采納的股份獎勵計劃進(jìn)一步撥款1,500萬(wàn)港元，從二級市場(chǎng)上購入彩生活的股票，并適時(shí)向合資格的員工授出股份，從而激勵對公司業(yè)務(wù)作出杰出貢獻的員工。事實(shí)上從11月13日公告至今，公司已通過(guò)員工信托計劃以市場(chǎng)價(jià)持續購入股份，未來(lái)仍將繼續進(jìn)一步操作。
社保新政應對有方，線(xiàn)上平臺注冊用戶(hù)接近2000萬(wàn)
問(wèn)：公司的物業(yè)管理規模一直遠超同業(yè)，穩居第一的位置。此前，公司曾披露，截止10月底，平臺服務(wù)面積累計達到11.5億平米，半年報后新增1.7億平米。目前，線(xiàn)下、線(xiàn)上的業(yè)務(wù)數據是否有更新？
答：彩生活的平臺服務(wù)面積來(lái)自?xún)蓚€(gè)渠道，第一，通過(guò)公司簽約物業(yè)項目的管理面積增長(cháng)；第二，通過(guò)向外輸出彩生活平臺的合作面積增長(cháng)。
截止11月底，彩生活平臺服務(wù)面積已經(jīng)接近12億平方米，其中自管面積5.3億平方米左右，剩余約6.7億平方米為合作面積。平臺服務(wù)面積擴張，只是彩生活獲取客戶(hù)的手段，真正核心的是讓這些線(xiàn)下住戶(hù)變成線(xiàn)上用戶(hù)。
截止11月底，平臺活躍用戶(hù)突破400萬(wàn)人。線(xiàn)上平臺的注冊用戶(hù)數已接近2000萬(wàn)，主要是因為生態(tài)圈企業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)注冊用戶(hù)增長(cháng)。與此同時(shí)，在1至11月，彩生活平臺上的成交額累計達到82.53億元人民幣，同比增長(cháng)36.93%。
問(wèn)：彩生活的增值服務(wù)板塊發(fā)展迅猛，不過(guò)從營(yíng)收和利潤占比而言，傳統的物業(yè)管理仍然占據第一位。此前業(yè)界擔心“社保新政”會(huì )使物業(yè)公司大幅增加用人成本，公司如何降低這一新政帶來(lái)的影響？
答：一直以來(lái)，公司不僅在探索增值服務(wù)板塊的新業(yè)務(wù)，同時(shí)也利用彩生活的平臺將基礎物業(yè)進(jìn)行訂單化處理。比如說(shuō)，電梯需要維修，就可以到e電梯的平臺上生成訂單報價(jià)，平臺會(huì )派單核價(jià)，也會(huì )有師傅接單，在執行完這一單后，物業(yè)可以給師傅評價(jià)打分。
這個(gè)操作類(lèi)似于現在的“滴滴”，對于物業(yè)人員的管理一步到位，同時(shí)也可以大大提高效率。彩生活正逐步利用“北斗七星”將基礎物業(yè)管理當中的各類(lèi)服務(wù)進(jìn)行標準化、訂單化處理。
在新的訂單制管理模式下，彩生活僅聘用少部分核心服務(wù)人員，以保證緊急需求的馬上響應，剩余大量的四保（保安、保潔、保綠、保修）人員從公司雇傭關(guān)系，變?yōu)榱俗栽附訂侮P(guān)系。以客戶(hù)評價(jià)、事業(yè)部評價(jià)、總部天眼抽查等綜合維度考核打分，以訂單為支付依據，由員工自身承擔社保、所得稅等繳納，進(jìn)而也能夠很好地抵御社保新政對于勞動(dòng)力成本的影響。
通過(guò)“彩惠人生”，重構人與物業(yè)的關(guān)系
問(wèn)：今年3月末，彩生活重磅發(fā)布了類(lèi)似于社區電商的產(chǎn)品叫“彩惠人生”。管理層稱(chēng)“彩惠人生”是彩生活新的戰略重點(diǎn)，請問(wèn)“彩惠人生”的定位是什么？為什么業(yè)主要在“彩惠人生”上買(mǎi)東西，而不去京東、淘寶？
答：大家不斷地討論模式，討論創(chuàng )新，但是都忽視了理性和常識的重要性?，F在社會(huì )里商品已經(jīng)非常豐富，業(yè)主為什么要來(lái)“彩惠人生”買(mǎi)？因為便宜呀。
原本一袋大米，京東上面賣(mài)100元，彩生活也賣(mài)100元，還給你減少30元的物業(yè)管理費，也給你配送上門(mén)，業(yè)主當然會(huì )在“彩惠人生”上面買(mǎi)東西。
彩生活為什么可以賣(mài)得比別人便宜？那是因為我們的獲客成本極低，不僅不花錢(qián)，而且業(yè)主每個(gè)月還給我們繳納物業(yè)費，因此我們也不會(huì )收取供應商高昂的傭金。供應商完全可以把“彩惠人生”當作除了京東、淘寶以外的另一個(gè)銷(xiāo)售渠道，這個(gè)渠道不需要任何中間的交易費用，只要算清楚成本，將毛利的一部分返還給業(yè)主做物業(yè)費就可以。對于線(xiàn)上獲客成本越來(lái)越高的供應商而言，也是很愿意接受的。
當然，并不是說(shuō)通過(guò)“彩惠人生”，彩生活要進(jìn)入電商領(lǐng)域了，應該說(shuō)“彩惠人生”構建的是一種全新的物業(yè)與業(yè)主關(guān)系。舉個(gè)不一定恰當的例子，雖然都是賣(mài)商品，但淘寶是人貨關(guān)系，拼多多是人人關(guān)系，“彩惠人生”是人與物業(yè)的關(guān)系。商品只是載體，可以換成任何其他形式的服務(wù)或內容。
問(wèn)：也就是說(shuō)業(yè)主通過(guò)“彩惠人生”買(mǎi)商品，價(jià)格與大電商平臺一樣，還可以減免物業(yè)費。從彩生活3月31日上線(xiàn)至今，業(yè)主的使用情況如何？
答：“彩惠人生”自上線(xiàn)之后得到業(yè)主的歡迎。另外，我們在節假日時(shí)也會(huì )開(kāi)展線(xiàn)下活動(dòng)，與業(yè)主互動(dòng)推廣“彩惠人生”。我們堅持“剛需、高頻、低價(jià)、笨重”的頭部商品類(lèi)型，在社區內設置前置倉，在業(yè)主下單后由物業(yè)配送上門(mén)，實(shí)現最高效的作業(yè)流程。
截止11月30日，“彩惠人生”累計訂單金額達到6136萬(wàn)元，累計訂單數為147.5萬(wàn)單。由于將原本必須按月沖抵物業(yè)管理費的模式，拆解為可以按單零星沖抵物業(yè)管理費的模式。截止11月末，“彩惠人生”的客單價(jià)由上半年的88元下降到42元，但沖抵物業(yè)費的家庭戶(hù)數已經(jīng)從6月末的4萬(wàn)家上升至20萬(wàn)家。相信隨著(zhù)深入地推廣，這一用戶(hù)數還會(huì )不斷地裂變。（江田力）