關(guān)注網(wǎng)絡(luò )熱點(diǎn)，回應網(wǎng)友關(guān)切。張玲說(shuō)法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會(huì )，請來(lái)深圳專(zhuān)業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來(lái)解答。（電話(huà)：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
對服務(wù)不滿(mǎn)意，小區業(yè)主可合法合規解聘物業(yè)管理公司。
見(jiàn)圳客戶(hù)端.深圳新聞網(wǎng)2020年11月23日訊（記者張玲）近日，深圳市羅湖區物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )對深圳市某物業(yè)管理有限公司拒不交接和退出物業(yè)管理區域進(jìn)行了通報批評，并建議各小區在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。此前，深圳市羅湖區住建局于2020年10月20日對該物業(yè)管理有限公司作出通報批評，并建議各小區在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。
本期的張玲說(shuō)法，我們聚焦小區的管家選聘問(wèn)題，邀請信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團隊小區維權事業(yè)部秘書(shū)長(cháng)黃妙靈為各位業(yè)主支招，如何合法合規地與物業(yè)管理公司“分手”。
黃妙靈是西南政法大學(xué)法律碩士，粵灣律師聯(lián)盟成員，專(zhuān)注于業(yè)主維權、業(yè)委會(huì )顧問(wèn)等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務(wù)。黃妙靈注意到，隨著(zhù)深圳市社區治理水平日漸提高，通過(guò)業(yè)主大會(huì )決議依法解聘現有物業(yè)的小區越來(lái)越多。但與此同時(shí)，依法形成解聘現有物業(yè)的決議之后，往往還面臨執行難的問(wèn)題。物業(yè)公司拒不交接和退場(chǎng)的情況仍常見(jiàn)，因此，在業(yè)主大會(huì )依法解聘現有物業(yè)之后，如何保證新老物業(yè)順利交接也是業(yè)主們應當考慮的問(wèn)題。
物業(yè)服務(wù)合同終止30日內 物管應辦理交接工作
《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（自2020年3月1日起施行）第五十五條、六十六條均規定了物業(yè)企業(yè)的配合交接義務(wù)，物業(yè)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內與業(yè)主大會(huì )辦理交接，退出物業(yè)管理區域，同時(shí)應當移交物業(yè)管理相關(guān)資料。除此之外，《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》等也對物業(yè)企業(yè)的配合交接義務(wù)進(jìn)行了規定。
黃妙靈告訴記者，物業(yè)企業(yè)拒不交接和退場(chǎng)的，業(yè)主可以采取以下方式維護自己的權益：
1、可以向街道辦事處和區住房和建設部門(mén)就相應情況進(jìn)行報告，書(shū)面請求區住建局對相關(guān)物業(yè)企業(yè)開(kāi)具《責令通知書(shū)》，責令限期三個(gè)月內退出、移交相關(guān)資料、資金和物品；住建局可以建議各小區在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)將該企業(yè)列為不建議選聘單位；逾期仍不退出、移交相關(guān)資料、資金和物品的，責令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費，按照逾期天數處以每日二千元罰款，并可以依法申請人民法院強制執行；
2、向轄區公安機關(guān)請求協(xié)助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理；
3、書(shū)面報告縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由頒發(fā)其資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；
4、書(shū)面報告縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以通報批評；
5、物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交的，業(yè)主有權拒絕支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費。
對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意 解聘現有物管公司可分三步走
業(yè)主對現有物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，想要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可根據《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（2020年3月1日施行）、《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》及《物權法》等相關(guān)規定，實(shí)現解聘現有物業(yè)的目的。
具體而言，解聘現有物業(yè)分為三個(gè)步驟（詳細步驟詳見(jiàn)附錄）：
1、業(yè)主大會(huì )決議通過(guò)解聘現有物業(yè)并選聘新物業(yè)服務(wù)人的議題，授權業(yè)委會(huì )開(kāi)展新物業(yè)服務(wù)人的招標工作，并授權業(yè)委會(huì )與新物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同。
2、業(yè)委會(huì )通過(guò)住房和建設部門(mén)建立的招投標平臺開(kāi)展招標工作。
3、業(yè)主委員會(huì )公告招標結果，并與中標物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
【關(guān)于黃妙靈】
黃妙靈，信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團隊小區維權事業(yè)部秘書(shū)長(cháng)，粵灣律師聯(lián)盟成員，西南政法大學(xué)法律碩士，中南大學(xué)文學(xué)學(xué)士，專(zhuān)注于業(yè)主維權、業(yè)委會(huì )顧問(wèn)等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務(wù)。
【附錄】業(yè)主對物管服務(wù)不滿(mǎn)意，解聘現有物業(yè)三步驟
【步驟一】
1.召集業(yè)主大會(huì )
業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )召集，或者由物業(yè)所在地街道辦事處依法召集：
（1）定期會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，根據業(yè)主大會(huì )《議事規則》的規定組織召開(kāi)；
（2）臨時(shí)會(huì )議經(jīng)業(yè)主總人數百分之二十以上業(yè)主或者持投票權數百分之二十以上業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會(huì )召集。
召開(kāi)形式：集體討論、書(shū)面形式、互聯(lián)網(wǎng)方式。
2.公示會(huì )議信息
決定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，召集人應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議議題及其具體內容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主；召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當提前三個(gè)工作日書(shū)面告知物業(yè)所在地社區居民委員會(huì )。社區居民委員會(huì )應當派員列席會(huì )議或者了解會(huì )議情況。
3.投票表決
（1）業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采用記名投票的方式進(jìn)行。業(yè)主投票權數按照業(yè)主專(zhuān)有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個(gè)以上專(zhuān)有部分的，均按照一人計算；一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業(yè)主人數為一人；任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)；選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)應當妥善保管，以備查詢(xún)。
需要注意的是，業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過(guò)市住房和建設部門(mén)建立的電子投票系統進(jìn)行。
（2）業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議三日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。
（3）業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出的有效決定應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。（即將于2021年1月1日施行的《民法典》修改為：業(yè)主共同決定事項,應當經(jīng)“面積和人數雙過(guò)三分之二”的業(yè)主參與表決，業(yè)主大會(huì )會(huì )議方為有效；重大事項經(jīng)與會(huì )業(yè)主“面積和人數雙過(guò)四分之三”同意，一般事項經(jīng)與會(huì )業(yè)主“面積和人數雙過(guò)半”同意。）
4.投票結果統計
采用書(shū)面方式投票的，在對業(yè)主的意見(jiàn)進(jìn)行統計時(shí)，應當告知街道辦事處或者社區居民委員會(huì )，由相關(guān)單位進(jìn)行派員進(jìn)行監督，并將投票結果在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示；采取互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行投票的，通過(guò)市住房和建設部門(mén)建立的電子投票系統進(jìn)行。
5.結果通知
（1）在小區內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示；
（2）表決結果以書(shū)面形式通知業(yè)主、物業(yè)公司及其他相關(guān)人員。
【注意】在整個(gè)過(guò)程中需要做到：
①表決票數量合法合規，包括與會(huì )業(yè)主總人數、總投票權數符合法定條件，回收的表決票數量與發(fā)放的表決票數量接近等；
②表決票系業(yè)主本人簽字或者出具由業(yè)主簽字的合法授權委托書(shū)；
③計票方式公開(kāi)透明，包括計票人員不得與決議事項存在利害關(guān)系、計票過(guò)程有相關(guān)部門(mén)的指導監督、無(wú)效票不得計入統計結果等；
④送達方式合法合理；
⑤依法公開(kāi)公示相關(guān)信息；
⑥依法通知相關(guān)部門(mén)參與指導監督。
【步驟二】
形成業(yè)主大會(huì )授權業(yè)委會(huì )開(kāi)展招投標工作的相關(guān)決議之后，接下來(lái)就是業(yè)委會(huì )實(shí)際開(kāi)展招投標工作。具體內容和工作流程為：
1.確定自行招標或者委托招標代理機構開(kāi)展招標工作；
2.確定邀請招標或者公開(kāi)招標的方式；
3.通過(guò)住房和建設部門(mén)建立的招投標平臺選聘物業(yè)企業(yè)?！渡钲诮?jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（2020年3月1日開(kāi)始施行）規定“鼓勵業(yè)主大會(huì )通過(guò)住房和建設部門(mén)建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。律師建議各小區響應相關(guān)部門(mén)的號召，采用住房和建設部門(mén)建立的招投標平臺選聘物業(yè)企業(yè)，更加能夠保證公平公正且無(wú)程序瑕疵。相關(guān)的具體操作流程以市住建局招投標平臺要求為準，此處不做詳述。
【注意】業(yè)委員會(huì )招標前,應當到項目所在區物業(yè)管理主管部門(mén)備案并提交以下資料：
(1)業(yè)主大會(huì )決議；
(2)招標公告或者投標邀請書(shū)；
(3)招標文件；
(4)法律、法規規定的其他資料。
【注意】業(yè)主委員會(huì )委托招標代理機構進(jìn)行招標的,還應提交雙方簽訂的委托書(shū)。
【步驟三】
完成物業(yè)企業(yè)的招標工作之后，物業(yè)企業(yè)應當將選聘結果依法公開(kāi)公示并備案，具體流程如下：
1.備案及公告。將選聘結果上報街道備案，同時(shí)在小區顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，并將相關(guān)結果送達物業(yè)、業(yè)主、街道辦及其他相關(guān)人員。
2.公示7天后，業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權與新的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
3.新的物業(yè)企業(yè)按合同約定進(jìn)入小區，業(yè)委會(huì )安排新老物業(yè)公司交接手續，新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)，為小區提供物業(yè)服務(wù)。