關(guān)注網(wǎng)絡(luò )熱點(diǎn)，回應網(wǎng)友關(guān)切。張玲說(shuō)法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會(huì )，請來(lái)深圳專(zhuān)業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來(lái)解答。（電話(huà)：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
農村宅基地可被城鎮居民繼承并非新規。
見(jiàn)圳客戶(hù)端?深圳新聞網(wǎng)2020年10月25日訊（記者 張玲）近日，有部分自媒體以“重磅”“新規”為關(guān)鍵詞報道了自然資源部對十三屆全國人大三次會(huì )議第3226號建議作出的答復。該答復明確：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶(hù)籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
答復原文如下：關(guān)于農村宅基地使用權登記問(wèn)題。農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶(hù)籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》明確規定，非本農村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規定辦理確權登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書(shū)附記欄注記“該權利人為本農民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
有網(wǎng)友心動(dòng)了：我是不是要回家問(wèn)問(wèn)爺爺奶奶在老家留下了什么房產(chǎn)？這是新規嗎，它對我們有怎樣的影響？本期張玲說(shuō)法，我們就來(lái)一探究竟。
記者問(wèn)了一圈深圳律師中四位資深律師，包括信榮律師團隊張茂榮律師、華商律師事務(wù)所周爭鋒律師、廣東丹柱律師事務(wù)所顏宇丹律師和廣東耀文律師事務(wù)所張愛(ài)東律師，他們都給出了肯定的回復：不是新規。自然資源部的答復只是厘清了人們的誤區而已。
“房地合一”是原則宅基地使用權隨房屋使用權一同轉移
信榮律師團隊張茂榮律師告訴記者，最近上了熱搜的這條熱點(diǎn)，來(lái)自2020年9月9日自然資源部官網(wǎng)公布的《對十三屆全國人大三次會(huì )議第3226號建議的答復》，其中第六條“關(guān)于農村宅基地使用權登記問(wèn)題”，因表示農村宅基地可由城鎮子女繼承辦證，被廣為流傳炒作并上熱搜。
“客觀(guān)地說(shuō)，自然資源部的該答復意見(jiàn)存在被自媒體過(guò)度放大、被市民誤為新規的情況?！睆埫瘶s律師建議自媒體“少點(diǎn)標題黨”，他說(shuō)，房子不是空中樓閣，建設必須占用土地，“房隨地走，地隨房走，房地合一”是房地產(chǎn)流轉過(guò)程中一貫遵守的原則，過(guò)去是，現在是，將來(lái)也是。他認為，引發(fā)輿論關(guān)注的原因在于我國農村尚未完成“不動(dòng)產(chǎn)統一登記”，相信未來(lái)隨著(zhù)房地一本證，這類(lèi)誤解會(huì )隨之消失。
具體到農村宅基地使用權，雖具有特定身份屬性，但也必須和其上蓋房屋所有權權利合一。農村房屋權利人死亡后，該房屋屬于其合法遺產(chǎn)范圍，按《繼承法》規定，無(wú)論繼承人是農村還是城鎮戶(hù)口，均享有繼承權，而繼承房屋后，房屋所占土地使用權——農村宅基地使用權權利自然隨房屋權利轉移到繼承人名下，這是自然而然、順理成章的事。
張茂榮律師強調說(shuō)，過(guò)往行政法規、司法實(shí)踐也都是按城鎮居民繼承農村房屋隨之繼承農村宅基地使用權執行的。司法實(shí)踐處理農村宅基地上房屋繼承糾紛案件，也是遵循上述規定執行的?！皳Q言之，該答復意見(jiàn)并無(wú)任何新意！”
那么，農村宅基地房屋倒了，城鎮居民的繼承人可以在土地上申請重建新樓嗎？張茂榮律師回應說(shuō)，農村宅地基雖然可以隨同地上房屋由城鎮居民繼承，但與城鎮商品房繼承還是存在本質(zhì)區別?！袄碚撋险f(shuō)，如果房屋倒塌滅失導致有地無(wú)房，則因宅基地使用權不是城鎮建設用地，城鎮居民不是宅基地使用權法定主體，理論上說(shuō)城鎮居民身份的繼承人無(wú)法通過(guò)審批使用宅基地重建房屋，而城鎮建設用地則可能通過(guò)審批重建?！?/p>
現有法律法規未做任何改變農村宅基地和城鎮建設用地有本質(zhì)區別
“這個(gè)自然資源部的明確答復實(shí)際上并沒(méi)有對現有法律和行政法規做任何改變，只是解決了人們的誤區問(wèn)題”。廣東耀文律師事務(wù)所主任張愛(ài)東分析說(shuō)，農村宅基地的使用權雖然必須由本集體組織的成員（本村民）享有，但在行使宅基地使用權后，地上形成的房屋所有權，是可以發(fā)生繼承的。而根據“房地一體化”原則，房產(chǎn)發(fā)生繼承，宅基地的使用權也將一并流轉。因此，農村房產(chǎn)因繼承導致的流轉問(wèn)題，實(shí)際上是我國特有的土地制度與”房地一體化“原則的矛盾。允許非集體組織成員身份的子女繼承并登記為權利人，則是城鎮化進(jìn)程中解決這一矛盾的一種方式。對于這一點(diǎn)，人們始終存在誤區。自然資源部的答復是回應人們的誤區的答案。
華商律師事務(wù)所周爭鋒律師告訴記者，這是貫徹土地一體化的原則的體現。深圳是最早實(shí)行房地一體化登記的地方，最早可以追溯到1989年。在2015年以前，除了深圳、青島等個(gè)別地方以外，很多地方的房產(chǎn)產(chǎn)權信息登記在兩個(gè)證件上，一個(gè)是國有土地使用權證，一個(gè)是房地產(chǎn)證。2015年國家進(jìn)行了房產(chǎn)證的改革，統一變成了不動(dòng)產(chǎn)權證，從形式上要求全國各地都要房產(chǎn)和土地合并發(fā)一本證?！斑@就是你在繼承農村宅基地上的房子的時(shí)候，也可以去辦理該房子依附的土地使用權證的依據。但是，你之所以擁有集體土地的使用權，因為你有土地上的房子的所有權，該土地使用權所有權人是集體，你是免費使用土地使用權。依附這個(gè)土地上的房產(chǎn)所有權滅失以后，通俗的講，就是倒塌以后，如果你不是村集體成員，集體土地使用權將不復存在?！?/p>
周爭鋒律師說(shuō)，如果在城市，你有國有土地使用權，那么即便是上面的房子倒塌了，房子的物權滅失了，但是國有土地使用權期限還沒(méi)有到，理論上還可以在原有的土地上重新申請翻新。
自然資源部的答復是在既定框架下作出的
廣東丹柱律師事務(wù)所主任顏宇丹律師表示，需要跟各位網(wǎng)友厘清一個(gè)誤區：有人認為自然資源部的答復就是確定了農村宅基地使用權可被單獨繼承，“不能這么理解”。
她說(shuō)，《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定?！薄锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準?！?/p>
《繼承法》第三條第二項規定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財產(chǎn)，包括：（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；”根據《土地管理法》的上述規定，宅基地由村民按戶(hù)申請使用，實(shí)行一戶(hù)一宅，宅基地使用權屬于該戶(hù)內家庭成員共同共有，戶(hù)內某個(gè)家庭成員死亡，如果戶(hù)未消滅，此時(shí)并不發(fā)生宅基地使用權的繼承問(wèn)題，宅基地使用權仍歸其他家庭成員共同擁有。如果戶(hù)已消滅，則只能根據房地一體原則，宅基地使用權因繼承人繼承宅基地上的房屋使用權而隨同被繼承。而繼承人既可以是城鎮戶(hù)口，也可以是農村戶(hù)口。
2011年11月10日發(fā)布的《國土資源部、中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政部、農業(yè)部關(guān)于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》第六條規定：“……已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記‘該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人’”
“由此可見(jiàn)，在《物權法》《土地管理法》《繼承法》確定的框架下，宅基地使用權仍然不能被單獨繼承。因此，自然資源部的上述答復仍是在既定的框架下作出的?！?/p>
張茂榮律師。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師是信榮團隊首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專(zhuān)家。
執業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、小產(chǎn)權房糾紛，涉房家事，城市更新等。
周爭鋒律師。
【關(guān)于周爭鋒律師】
周爭鋒律師是廣東華商律師事務(wù)所律師，自2009年執業(yè)以來(lái)一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執業(yè)經(jīng)驗，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫(xiě)了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實(shí)踐文章，對房地產(chǎn)法規政策、市場(chǎng)行情具備敏銳的判斷和獨立見(jiàn)解。
張愛(ài)東律師。
【關(guān)于張愛(ài)東律師】
張愛(ài)東律師2013年畢業(yè)于中國人民大學(xué)法學(xué)院，目前是廣東耀文律師事務(wù)所主任。張愛(ài)東律師主要從事民商事訴訟業(yè)務(wù)，先后擔任深圳安吉爾集團商標維權案、香港屹峰集團“木九十”、“Wakeup＂眼鏡品牌商標維權系列案的主辦律師，同時(shí)還代理蘇炳添、張培萌、謝震業(yè)、劉翔、葛優(yōu)等提起肖像權、名譽(yù)權侵權訴訟，并代理多宗勞動(dòng)者維權仲裁訴訟案件及房屋買(mǎi)賣(mài)等傳統民訴案件，涉獵范圍廣泛。
顏宇丹律師。
【關(guān)于顏宇丹律師】
顏宇丹律師是廣東丹柱律師事務(wù)所主任，中國政法大學(xué)在職法學(xué)博士，深圳市律師協(xié)會(huì )宣傳委員會(huì )副主任、房地產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員、實(shí)習律師面試考官、《深圳律師》雜志編輯兼特邀撰稿人、著(zhù)《婚房保衛戰》等書(shū)。