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《深圳經(jīng)濟特區個(gè)人破產(chǎn)條例》2021年3月1日起實(shí)施，借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險需要了解一下。（本網(wǎng)資料圖片）
見(jiàn)圳客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2020年9月8日訊（記者 張玲）我國的個(gè)人破產(chǎn)制度在深圳正式“破冰”，全國首部個(gè)人破產(chǎn)立法——《深圳經(jīng)濟特區個(gè)人破產(chǎn)條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）于9月1日在深圳市人大常委會(huì )官網(wǎng)全文公布，并將于2021年3月1日起實(shí)施。
在全民關(guān)注《條例》是否會(huì )成為“老賴(lài)”天堂的時(shí)候，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師則更關(guān)注與房有關(guān)的“借名（額）買(mǎi)房”中借名人或出名人破產(chǎn)時(shí)，房屋如何處理，房產(chǎn)屬于借名人還是出名人破產(chǎn)財產(chǎn)等問(wèn)題。有部分網(wǎng)友正在為此而糾結并致電“張玲說(shuō)法”欄目，希望得到答案。
我們注意到，由于深圳樓市執行嚴格的限購政策，深圳“借名買(mǎi)房”案例不在少數，沒(méi)有一個(gè)借名人不想知道自己的房子會(huì )不會(huì )成為他人的破產(chǎn)財產(chǎn)。本期張玲說(shuō)法，我們邀請信榮團隊首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專(zhuān)家張茂榮律師為我們詳細解讀。
張茂榮律師告訴記者，關(guān)于借名買(mǎi)房者的種種顧慮，《條例》第34條明確規定如下：
債務(wù)人依照本條例第三十三條規定申報財產(chǎn)和財產(chǎn)權益有下列情形之一的，應當在申報時(shí)予以說(shuō)明：
……
（四）債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權等登記在第三人名下。
（第三十三條規定為：債務(wù)人應當自人民法院受理破產(chǎn)申請裁定書(shū)送達之日起十五日內向人民法院和管理人如實(shí)申報本人及其配偶、未成年子女以及其他共同生活的近親屬名下的財產(chǎn)和財產(chǎn)權益：……）
短短一句話(huà)，對“借名買(mǎi)房”意義深遠。張茂榮律師分析說(shuō)，如果是借名人破產(chǎn)的情況，很顯然，《條例》認為“借名買(mǎi)房”的房屋是借名人的財產(chǎn)，并要求借名人于法院受理其破產(chǎn)申請后予以申報，被宣告破產(chǎn)后即為借名人破產(chǎn)財產(chǎn)，借名人故意隱瞞拒不申報的，不得免除未清償債務(wù)，即借名人不可以“保房破產(chǎn)”。
他認為，如此明晰突破“物權公示”理論，賦予了借名人物權效力，確認“借名買(mǎi)房”物權屬于借名人。
記者問(wèn)：如果是出名人破產(chǎn)，而此房產(chǎn)由借名人出資購買(mǎi)，登記在出名人名下的代持房屋是否應作為出名人的財產(chǎn)予以申報，并在破產(chǎn)宣告后列入借名人破產(chǎn)財產(chǎn)？
張茂榮律師：對此《條例》沒(méi)有規定，但《條例》第34條既然規定了借名人破產(chǎn)時(shí)，“借名買(mǎi)房”屬于借名人個(gè)人財產(chǎn)，即排除了屬于出名人所有。如出名人破產(chǎn)，名下的代持房屋將不作為其個(gè)人財產(chǎn)對待，這對于“借名買(mǎi)房”借名人無(wú)疑是重大利好。
記者問(wèn)：“借名買(mǎi)房”可否排除出名人債權人強制執行的問(wèn)題？
張茂榮律師：關(guān)于“借名買(mǎi)房”可否排除強制執行，我之前已有多篇文章專(zhuān)述。我個(gè)人觀(guān)點(diǎn)是認同“肯定說(shuō)”，即應當予以排除。但實(shí)踐中不同法院觀(guān)點(diǎn)仍然可能存在不統一的情況，且“否定說(shuō)”尚占上風(fēng)。此次深圳出臺的《深圳經(jīng)濟特區個(gè)人破產(chǎn)條例》確認了“借名買(mǎi)房”物權屬于借名人所有，理論上排除了出名人債權人的強制執行，間接為“借名買(mǎi)房”排除執行蓋棺定論。
記者問(wèn)：以您多年的房地產(chǎn)訴訟案件的代理經(jīng)驗看，司法實(shí)踐中將如何處理“借名買(mǎi)房”借名人執行異議之訴的問(wèn)題？
張茂榮律師：《條例》第34條給“借名買(mǎi)房”執行異議之訴案“否定說(shuō)”的法官出了個(gè)難題——既然“借名買(mǎi)房”屬于借名人財產(chǎn)，則審理法官不能無(wú)視其存在，未來(lái)深圳法院或將統一裁判規則，即“借名買(mǎi)房”可以排除執行，這無(wú)疑成為“借名買(mǎi)房”借名人申請排除執行的又一有利依據。
需要特別說(shuō)明的是，《條例》第34條不但確認了借名所買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)歸屬于借名人財產(chǎn)，同時(shí)規定了借名買(mǎi)特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權等也均歸屬借名人所有。
綜上，《條例》確認了“借名買(mǎi)房”物權屬于借名人，利好借名人，利空出名人的債權人，至于司法實(shí)踐如何對應調整，讓我們拭目以待明年3月1日《條例》正式實(shí)施發(fā)布的各種配套細則。
記者問(wèn)：借名買(mǎi)房案例，借名人和出名人是否可以通過(guò)公證的方式進(jìn)行約定？如果不行，律師有什么建議？
張茂榮律師：據我所了解，公證處是不做“借名買(mǎi)房”公證的，建議當事人各方自行簽署《借名買(mǎi)房協(xié)議》（可自行全程錄像作為證據），借名人盡量轉賬支付購房款，并保存好轉賬憑證，實(shí)際占有使用房屋，以免發(fā)生產(chǎn)權爭議。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師。
信榮團隊首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專(zhuān)家。
執業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、小產(chǎn)權房糾紛，涉房家事，城市更新等。