原標題：深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)正周期性回暖、空置率首降、未來(lái)可期
見(jiàn)圳客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2020年7月25日訊（記者 周雨萌 文/圖）7月24日，高力國際舉行了2020年上半年線(xiàn)上新聞發(fā)布會(huì )。會(huì )上指出，2020年上半年，深圳計劃新入市寫(xiě)字樓項目相應順延，但在經(jīng)濟下行收窄歸正的利好下，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸得以恢復健康，交易活動(dòng)也逐漸活躍起來(lái)，同時(shí)出現了近一年來(lái)的首次空置率下降。
此外，國企業(yè)主租金減免政策支持租戶(hù)經(jīng)營(yíng)，在當前經(jīng)濟環(huán)境和供需結構下帶動(dòng)市場(chǎng)租金價(jià)格，各區租金都有一定松動(dòng)下行，市場(chǎng)規模較大的福田和南山下降較明顯。高力認為，預計價(jià)格下行只是短期行為，未來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇和深圳示范區效應，深圳甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)周期性回暖將實(shí)現。
1－6月，深莞惠區域錄得三個(gè)非保稅高標倉新增項目，供應約43．9萬(wàn)平方米。得益于新增項目的較高預租，二季度末深莞惠市場(chǎng)空置率環(huán)比由0．44個(gè)百分點(diǎn)下降至至3．4％，而租金保持平穩為人民幣1．44元／平方米／天。由于未來(lái)三年內計劃新增供應逐年減少，預測市場(chǎng)平均租金將會(huì )隨著(zhù)國內市場(chǎng)需求端的增長(cháng)而穩定爬升。
針對大灣區房地產(chǎn)市場(chǎng)，高力表示，房地產(chǎn)已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)和存量時(shí)代；商服、產(chǎn)業(yè)項目供應持續增長(cháng)，商服產(chǎn)品供大于求，未來(lái)將以消化存量為主；存量改造多元化來(lái)源，產(chǎn)業(yè)導入成為必需元素。因此，首先要確定發(fā)展方向；其次要做好產(chǎn)業(yè)定位；第三，要制定招商策略；才能做好大灣區產(chǎn)業(yè)規劃與招商。
在大宗交易方面，盡管社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)在上半年受到一定影響，廣深兩地共錄得大宗交易成交12起，超過(guò)19年同期11宗。交易總金額約為108億，交易面積約為35．7萬(wàn)平方米。廣深上半年年交易總金額同比下降近兩成半，交易面積同比下降近兩成。
深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)緩慢恢復
2020年上半年，由于受到公共衛生事件影響，很多公司擴張速度有所放緩，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)較去年同期大面積段成交占比下降明顯，受到一些企業(yè)收緊擴張和搬遷決策影響，市場(chǎng)雖然成交在二季度逐漸恢復，但差于去年同期。由于金融行業(yè)呈現需求韌性，而福田作為金融行業(yè)集聚區域，福田的租賃成交占較高。南山作為科技行業(yè)聚集區域，成交活躍度較往年有一定降幅，不過(guò)需求扔較為穩健，前海得益于回巢補貼政策作用錄得的成交，較去年同期有顯著(zhù)增長(cháng)。
高力國際辦公樓服務(wù)部深圳董事周之惠表示，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟逐漸歸正，預計寫(xiě)字樓需求將會(huì )在下半年延續第二季度的健康表現。受一季度停工的影響，部分甲級寫(xiě)字樓新建項目順延至2021年交付，2020年全年新增寫(xiě)字樓面積由原來(lái)的112萬(wàn)下修預計約為86萬(wàn)平方米。由于供求關(guān)系，激烈的市場(chǎng)競爭環(huán)境環(huán)境隨著(zhù)更多新項目入市而加劇，租金依舊呈現下行壓力，預計未來(lái)兩年內年均降幅在2到5個(gè)百分點(diǎn)，2023年開(kāi)始回升，年增在3個(gè)點(diǎn)左右。在新項目延遲的情況下，上半年穩健的需求帶來(lái)空置率下降，但隨著(zhù)新供應入市，空置率將有微抬。未來(lái)幾年，由于供應峰值出現在2022年，所以我們預計空置率將超過(guò)30％，次年隨著(zhù)供應降低，空置率恢復降至30％以下。
深莞惠物流倉儲市場(chǎng)新增供應增加
會(huì )上透露，今年下半年，受到疫情催化而快速增長(cháng)的電商網(wǎng)購產(chǎn)業(yè)和在“新基建”計劃下受益的科技與高端制造業(yè)，將會(huì )持續吸納東莞和深圳內靠近制造業(yè)樞紐和市場(chǎng)需求端的高標物流倉儲。深莞惠地區2020年到2022年，預計高標倉新增供應將達到137萬(wàn)平方米，其中約70％的新建項目位于東莞，且預計均會(huì )在2020年入市。而深圳和惠州在未來(lái)2年內則各有2個(gè)新建項目入市，深圳預計供應21萬(wàn)平方米，惠州預計供應20萬(wàn)平方米，共占總量的約30％。
高力國際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部深圳董事陳劍鋒認為，對消費內需的刺激提振和“新基建”項目的建設計劃將會(huì )擴大來(lái)自電商零售、科技和制造行業(yè)對高標物流倉儲的需求。建議仍有空余面積的倉儲業(yè)主可以關(guān)注來(lái)自高端制造和生鮮食品公司對物流倉儲的增長(cháng)需求。從新增供應方面，上半年有三個(gè)新建項目入市，總共為市場(chǎng)帶來(lái)43．9萬(wàn)平方米新增供應，且預租情況良好。深莞惠市場(chǎng)高標倉存量物業(yè)的平均租金和空置率依然保持穩定?？紤]到未來(lái)供應預計逐年減少，建議在未來(lái)三年有潛在增長(cháng)需求的租戶(hù)可以提前制定擴租計劃。
廣深線(xiàn)上消費增長(cháng)
全球物流倉儲務(wù)業(yè)投資活躍
隨著(zhù)目前市場(chǎng)的各種不確定性因素增多，投資風(fēng)險上升，成熟商圈商辦類(lèi)產(chǎn)品憑借其避險特性成為了投資人的首選。由于疫情的影響，線(xiàn)上消費需求快速增長(cháng)，所以目前全球在物流倉儲物業(yè)的投資活動(dòng)變得更加活躍。各投資機構加大了在中華區的投資布局，預計未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間物流倉儲都將是商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。長(cháng)租公寓目前處于調整周期中，品牌整合，行業(yè)更加集中，在國家租售并舉的政策下依然具有很大增長(cháng)空間，我們預計未來(lái)還將有更多的該類(lèi)型的物業(yè)交易。
高力國際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部華南區董事林楚洲表示，受疫情影響，環(huán)球商旅受限，部分外資買(mǎi)家暫緩跨境勘址行程，所以跨境投資受到一定影響。雖然受疫情影響，很多機構的投資計劃被迫放緩，但投資策略并沒(méi)有改變，所以預計成交會(huì )在下半年集中展露。由于市場(chǎng)租金下探，進(jìn)而影響物業(yè)估值，部分業(yè)主對價(jià)格的期望有所松動(dòng)和調整，所以對于投資方來(lái)說(shuō)或將是一個(gè)入市的好時(shí)機。疫情對社會(huì )生活生產(chǎn)方式的影響呈現常態(tài)化，刺激了物流倉儲的快速發(fā)展，線(xiàn)上零售（尤其是新鮮食品快送）的需求急劇增加，進(jìn)一步提升倉儲物業(yè)的投資價(jià)值和潛力。對于市場(chǎng)受到各種不確定性因素影響，投資人更加期望尋找到可以產(chǎn)生穩定投資收益的房地產(chǎn)投資標的。
