日前，備受關(guān)注的《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》首次公開(kāi)征求社會(huì )意見(jiàn)，成為深圳城市更新史上的一個(gè)標志性事件。
由于較早出現土地供應緊張問(wèn)題，深圳是全國率先提出“城市更新”概念的城市。自2004年起，已陸續出臺多個(gè)規章及配套政策等，明確了“政府引導、市場(chǎng)運作”等原則，在全省乃至全國均產(chǎn)生了較大影響。
但隨著(zhù)城市更新的深入推進(jìn)，一些問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，尤其是個(gè)別物業(yè)權利人不簽約導致更新項目推進(jìn)滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等，已成為制約深圳城市更新有序推進(jìn)的深層障礙，僅依靠現有政策規定已難以全盤(pán)破解。
正因為如此，該《征求意見(jiàn)稿》的一大亮點(diǎn)是創(chuàng )設性地提出了“個(gè)別征收＋行政訴訟”的處置方案，即當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權比例不低于95％且符合房屋征收相關(guān)規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
說(shuō)起城市更新，人們往往首先想到的是破舊低矮的房屋變身成為現代氣派的摩天大樓，但拆遷過(guò)程中的漫長(cháng)拉鋸和重重阻力，卻不太為人所知。根據當前的規定，必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署《拆遷補償安置協(xié)議》方能確認實(shí)施主體。但在利益訴求多元化的現實(shí)中，業(yè)主眾多、產(chǎn)權分散的項目，要求取得百分之百的業(yè)主同意補償安置方案十分困難。這也在一定程度上催生了一些“釘子戶(hù)”。
比如，木頭龍小區是2010年深圳市第一批城市更新獲批項目，改造方案得到了小區絕大多數業(yè)主的認可。然而項目卻因少數“釘子戶(hù)”拒不簽約而多年停滯不前，49名老業(yè)主在十年等待中抱憾離世。曠日持久的“拉鋸戰”令業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府和社會(huì )陷入多輸困局。而隨著(zhù)年限的推移，很多老舊住宅區質(zhì)量安全隱患日益嚴重，更容易引發(fā)社會(huì )問(wèn)題。
事實(shí)上，深圳的城市更新方案均有配建學(xué)校、醫院、人才保障房和產(chǎn)業(yè)保障房等，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規定精神。按照法律界人士的說(shuō)法，如果一個(gè)小區95％的人同意城市更新，就已經(jīng)構成公共利益，剩下5％的人始終不簽實(shí)際上阻礙了公共利益。
值得一提的是，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，避免過(guò)大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，該《征求意見(jiàn)稿》提出，政府實(shí)施個(gè)別征收的，按照套內面積1∶1置換或者進(jìn)行貨幣補償確定征收標準。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關(guān)部門(mén)與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂補償方案。
深圳率先探索城市更新立法，也是在建設中國特色社會(huì )主義先行示范區的道路上在城市更新領(lǐng)域的一次“先行”與“示范”。我們相信并期待，它將進(jìn)一步清晰城市更新征拆矛盾糾紛的解決路徑，提煉、固化城市更新實(shí)踐經(jīng)驗和推動(dòng)城市更新制度創(chuàng )新，最終成為城市發(fā)展的加速器。
