小潘說(shuō)房｜房子倒了就地變成“拆遷戶(hù)”？這些城市舊改“雷區”踩不得
見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)2019年8月30日訊（見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)記者 潘潤華）最近有網(wǎng)友戲稱(chēng)，“深圳的樓市很神奇，上午倒房，下午漲價(jià)，房產(chǎn)中介市場(chǎng)敏銳性堪比淘寶店主?！?/p>
“拆遷已動(dòng)工”“拆遷物業(yè)”“房子倒了，坐等拆遷”……28日，羅湖區和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜。還沒(méi)了解清楚事情真相，朋友圈就開(kāi)始傳出該小區“房?jì)r(jià)暴漲”的消息。據媒體報道，事故發(fā)生后，購房平臺顯示該公寓的房?jì)r(jià)暴漲高達100萬(wàn)，連旁邊的鐵路小區也“沾了光”，坐地起價(jià)，一套80多平的房子當天猛漲30萬(wàn)。
就在這個(gè)號稱(chēng)房?jì)r(jià)“泡沫”的年代，在小潘看來(lái)，深圳的房?jì)r(jià)不一定是“泡沫”，倒是這就地變成“拆遷戶(hù)”的想法很可能化成泡沫。這不，剛剛（30日下午）深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)文了，該公寓不能辦理轉移、抵押登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記中心的提示信息。
廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示，房屋倒塌從物權法角度上說(shuō)，物權已經(jīng)喪失了，不具有買(mǎi)賣(mài)的價(jià)值。換而言之，這時(shí)候高價(jià)買(mǎi)入倒塌房屋很可能“竹籃打水一場(chǎng)空”。
至于倒塌后的重建，他表示，房產(chǎn)滅失了，理論上可以申請重建，但是重建還需要重新報規劃審批，審批不通過(guò)就不能重建。
“可千萬(wàn)不要說(shuō)房倒塌了，地還是我的。土地所有權依法屬于國家或集體，不屬于個(gè)人。房蓋上面了，只是證明你有一定時(shí)間內的土地使用權，如何使用還要看政府的規劃。按照規劃用途使用。沒(méi)有重新通過(guò)規劃審批，也沒(méi)有取得施工許可證，重建后屬于違法建筑，產(chǎn)權不受法律保護?！?/p>
他例舉到，深圳惠州東莞等地，存在私宅業(yè)主推倒后想重建的，有些拿到批文成功了；也有些偷偷重建了，但產(chǎn)權性質(zhì)由私宅的合法建筑變成目前的違法建筑；還有些幾十年了仍是一片空地。
“瓜”吃完了，但“漲知識”卻顯得尤為必要了。畢竟要成功避“坑”還得自己了解相關(guān)舊改政策。
深圳一舊改項目。
小知識：舊改是什么？
談到舊改，離不開(kāi)城市更新。城市更新主要是指對特定城市建成區（包括舊工業(yè)區、舊商業(yè)區、舊住宅區、城中村及舊屋村等），根據城市規劃和有關(guān)規定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。通常所說(shuō)的舊改，主要是指對舊工業(yè)區、舊商業(yè)區、舊住宅區、城中村及舊屋村等的改造，是城市更新的一種表現。
根據《深圳市城市更新辦法》，城市更新需具有以下情形之一的區域：
（一）城市的基礎設施、公共服務(wù)設施亟需完善；
（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；
（三）現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規劃實(shí)施；
（四）依法或者經(jīng)市政府批準應當進(jìn)行城市更新的其他情形。
深圳一城中村（圖文無(wú)關(guān)）。
深圳高樓林立。
城市更新主要包括三種類(lèi)型：綜合整治類(lèi)、功能改變類(lèi)、拆除重建類(lèi)。后者關(guān)注度最高，拆除重建類(lèi)項目是需具備城市更新條件，且通過(guò)綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過(guò)拆除重建方式實(shí)施城市更新。
值得一提的是，根據2019年市政府印發(fā)的《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元計劃管理規定》，拆除范圍的用地面積應滿(mǎn)足以下要求：
（一）拆除范圍用地面積應當大于10000平方米。
（二）福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經(jīng)濟組織地域范圍應當對整村用地進(jìn)行研究，分別明確是否進(jìn)行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除范圍，鼓勵其他各區參照執行。
（三）重點(diǎn)更新單元位于福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬(wàn)平方米；位于其他區的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬(wàn)平方米。具體拆除范圍用地面積以市政府審批為準。
而和平新居，根據公開(kāi)資料顯示總占地面積約為8950㎡?！霸撔^占地面積不足10000平方米，并不符合城市更新要求。即使該小區連帶周邊小區一起進(jìn)行改造，在面積上達到了申報門(mén)檻，城市更新單元計劃立項有著(zhù)嚴格的規定和流程，也不代表一定能夠獲批。一旦未獲批，美好的愿望就會(huì )變成慘痛的現實(shí)?！睆V東誠公律師事務(wù)所誠至成團隊合伙人程庭剛律師說(shuō)到。
和平心居房屋倒塌。
倒塌房屋和平新居售價(jià)猛漲。（微博截圖）
博舊改無(wú)法律限制但這四大風(fēng)險“繞不開(kāi)”
一直以來(lái)，不少人寄望化身“拆遷戶(hù)”來(lái)實(shí)現“一夜暴富”的夢(mèng)想。而博舊改就成了欲望驅使下的產(chǎn)物。那現實(shí)真如此嗎？該如何避免“美夢(mèng)”變成“慘痛現實(shí)”？
程庭剛律師表示，現在很多人都在博舊改，從法律上看，對此沒(méi)有限制，但里面的風(fēng)險挺大。主要表現在：
其一：舊改項目能否順利過(guò)戶(hù)成疑。以房屋倒塌為例，在法律層面，房產(chǎn)登記中心不一定允許過(guò)戶(hù)。
其二：舊改項目能否正式獲得審批充滿(mǎn)不確定性。房地產(chǎn)項目是否納入舊改，還依賴(lài)于政府統籌規劃。此外，深圳城市更新舊改條件諸多，是否滿(mǎn)足舊改條件，成功獲得政府審批具有不確定性。
其三：拆遷難度大，推動(dòng)過(guò)程長(cháng)。舊改涉及到整個(gè)片區，因為舊住宅小區城市更新需要業(yè)主簽約率需達100％才能正式啟動(dòng)，這其中是各業(yè)主的考量，意見(jiàn)統一度難以達到。值得注意的是，如舊改項目長(cháng)期無(wú)法有效推動(dòng)，根據相關(guān)規定，政府可能會(huì )將其從城市更新單元計劃中剔除。
其四：買(mǎi)賣(mài)二手房本身存在的交易風(fēng)險。
行家態(tài)度：博舊改與賭博無(wú)差別
那該不該博舊改呢？
資深地產(chǎn)行業(yè)人士、深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，“房住不炒，房產(chǎn)主要用途還是居住，投機炒作絕對不值得鼓勵。博舊改更是投機中的投機，風(fēng)險相當巨大，根本不知道舊改如何執行？怎樣執行？與賭博根本沒(méi)有差別?！彼€指出，尤其小產(chǎn)權房風(fēng)險更大，購房者要注意，小產(chǎn)權根本沒(méi)有任何保障，分分鐘多年來(lái)的積累一下子化為烏有。
“被巨大蛋糕誘惑，丟了芝麻撿了西瓜的人生?！敝軤庝h律師感嘆道，松泉公寓博舊改的人，在里面住了十幾年，深圳的房?jì)r(jià)都漲幾次了，他們房產(chǎn)的舊改還遙遙無(wú)期，機會(huì )成本喪失。他表示，博舊改不應該是投資房產(chǎn)的首選，舊改周期太長(cháng)，中間存在的不穩定因素太多。
程庭剛律師指出，2009月12月，《深圳市城市更新辦法》開(kāi)始施行。2010年4月，全市共有8個(gè)舊住宅小區被列入深圳城市更新單元第一批計劃。近10年過(guò)去，僅1個(gè)小區順利啟動(dòng)舊改，風(fēng)險可想而知。同時(shí)，博舊改還可能出現極端的情況。如買(mǎi)了一套即將倒塌的房子，很可能將來(lái)舊改成不了，房子住不了。手里握著(zhù)購房合同等證件，遙遙無(wú)期地等待。
