深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中面臨的各種問(wèn)題，正是市場(chǎng)失靈的表現。對此，政府該出手時(shí)就得果斷出手。
7月18日至24日，財政部、住房和城鄉建設部分別在其官網(wǎng)對2019年中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)示范城市名單進(jìn)行了公示。深圳是入圍的16個(gè)試點(diǎn)城市之一，試點(diǎn)示范期為3年，總計可獲得24億元的中央財政獎補資金支持。
此次試點(diǎn)城市的確定，除了“人口凈流入、租賃需求缺口較大的大中城市”這一硬性門(mén)檻之外，主要根據申報城市新增租賃房源數量、解決新市民租賃需求人數、住房租賃信息服務(wù)與監管平臺建設情況等指標，通過(guò)競爭性評審按得分排名先后確定。特別值得注意的是，此次試點(diǎn)，中央不再只是鼓勵引導，而是拿出“真金白銀”，給試點(diǎn)城市“輸血”。試點(diǎn)城市可以自主確定資金使用方案，用于多渠道籌集租賃住房房源，建設住房租賃信息服務(wù)與監管平臺，以及稅費減免及財政補貼等促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出。
拿了中央財政的錢(qián)，怎么花得合適、花出效果，是真正的挑戰與考驗。對于深圳而言，每年8個(gè)億的中央財政資金支持，其實(shí)并不算多。但中央財政資金支持所釋放的強烈信號，帶給住房租賃市場(chǎng)的巨大信心，千金難買(mǎi)。中央財政資金作為一根有力杠桿，撬動(dòng)更多社會(huì )資本投向住房租賃市場(chǎng)，既注入活力，也增加供給，這才是最重要的。同時(shí)，中央會(huì )對試點(diǎn)城市獎補資金使用情況開(kāi)展績(jì)效評價(jià)，對達不到預期績(jì)效目標的，會(huì )相應調減預算。此舉可倒逼試點(diǎn)城市重視資金的使用效率，真正把錢(qián)花在刀刃上。
深圳是國內最發(fā)達、最活躍的住房租賃市場(chǎng)之一，也是全球住房租賃占比最高的城市之一。目前，全市1／3的常住人口居住在自有住房中，2／3的常住人口通過(guò)租房或入住單位周轉房解決居住問(wèn)題。再加之，近幾年深圳人口持續凈流入，每年常住人口增量都逼近或超過(guò)50萬(wàn)人。由此帶來(lái)的新增租賃住房需求20萬(wàn)至25萬(wàn)間，但新增租賃住房?jì)H能供給1／3，其他2／3要通過(guò)存量市場(chǎng)解決，存在一定的供求關(guān)系緊張問(wèn)題。
深圳住房租賃的市場(chǎng)化程度高，市場(chǎng)化租賃住房套數占租賃住房總套數的86％。其中，城中村租賃住房占了大頭。由于城中村住房租賃合同登記備案長(cháng)期以來(lái)缺乏明確的法律依據，導致全市住房租賃登記備案率較低，也在客觀(guān)上帶來(lái)了監管難題。同時(shí)，深圳的機構化、專(zhuān)業(yè)化租賃雖然近兩年發(fā)展較快，但是占比仍然較低，不利于住房租賃市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化、規范化發(fā)展。
住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展狀況，直接關(guān)乎一個(gè)城市的民生質(zhì)量和營(yíng)商環(huán)境。它并非一個(gè)簡(jiǎn)單的自發(fā)市場(chǎng)，需要政府在其中承擔大量責任和發(fā)揮作用。公共經(jīng)濟學(xué)家理查德·阿貝爾·馬斯格雷夫將政府的經(jīng)濟行為分為三個(gè)職能：分配職能、配置職能和穩定職能。其中，配置職能是在市場(chǎng)無(wú)法合理配置資源的情況下，政府利用行政手段進(jìn)行糾正。深圳住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中面臨的各種問(wèn)題，正是市場(chǎng)失靈的表現。對此，政府該出手時(shí)就得果斷出手。
首先，完善住房租賃立法和支持政策，用法治化手段促進(jìn)市場(chǎng)化成熟。當前，深圳住房租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規不健全，特別是大部分城中村住房還處于“無(wú)法可依”的狀態(tài)。進(jìn)一步完善住房租賃法規規章，探索將符合規劃、消防、安全、環(huán)保政策的城中村納入住房租賃合同備案管理是當務(wù)之急。同時(shí)，要加大住房租賃支持政策，通過(guò)給予交易便利、稅收優(yōu)惠與金融支持，發(fā)展規?；?、專(zhuān)業(yè)化租賃業(yè)務(wù)。此外，著(zhù)力推動(dòng)租購同權，則是支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展更根本、更長(cháng)遠的考量。
其次，多渠道籌集租賃住房房源，增加市場(chǎng)有效供給。加強租賃住房規劃和用地供應，加大新增建設籌集和供應力度；允許商業(yè)用房按規定改建為租賃住房，允許現有住房按規定改造后出租，引導城中村通過(guò)綜合整治開(kāi)展規?；赓U，盤(pán)活存量住房。
再者，加強住房租賃市場(chǎng)監管，探索建立住房租賃指導價(jià)格發(fā)布制度。完善住房租賃監管服務(wù)平臺功能，實(shí)現租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節全打通、公共服務(wù)全納入，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，及時(shí)披露租賃住房供應總量、租賃人口、租金等信息，加強住房租賃價(jià)格指導，引導市場(chǎng)合理定價(jià)，規范住房租賃行業(yè)秩序。
中央真金白銀支持，地方真抓實(shí)干回饋，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)才能真出成效。深圳要以中央財政支持為契機和動(dòng)力，堅持問(wèn)題導向，想方設法破題，加快構建供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系，以及市場(chǎng)規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，真正從試點(diǎn)走向示范。（深圳特區報首席評論員 姚龍華）
