重點(diǎn)名校說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了，你買(mǎi)的深圳學(xué)區房咋辦呢？
為了給孩子創(chuàng )造更好的學(xué)習成長(cháng)環(huán)境，許多家長(cháng)不惜重金購置學(xué)區房，而不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住了家長(cháng)的這一心理，在不能確保名校是否能落地情況下，仍然公開(kāi)以虛假宣傳的手段來(lái)進(jìn)行炒作。
在深圳，最近幾個(gè)月就發(fā)生了多起學(xué)區房維權事件，這一問(wèn)題也引起了相關(guān)執法部門(mén)的關(guān)注。
重點(diǎn)名校說(shuō)沒(méi)就沒(méi)
深圳學(xué)區房維權事件頻發(fā)
位于深圳龍華核心居住圈的壹城中心，是近年來(lái)深圳規模最大的城市更新項目之一，從2015年起就不斷推出新的樓盤(pán)。
但多位已購房的業(yè)主向央視財經(jīng)記者反映，在銷(xiāo)售初期，該樓盤(pán)以“九年一貫制公立名?！弊鳛樾麄髻u(mài)點(diǎn)，吸引不少購房者重金購入。但學(xué)校建成后，業(yè)主們卻發(fā)現，說(shuō)好的重點(diǎn)名校不見(jiàn)了蹤影。
深圳市民張女士：開(kāi)發(fā)商在還沒(méi)有談妥的情況下，就在做宣傳，也誤導我們。說(shuō)起深圳名校，大部分的人都覺(jué)得是深圳中學(xué)，我買(mǎi)房子是沖著(zhù)這個(gè)學(xué)校來(lái)的，結果最后是龍華第二實(shí)驗學(xué)校，沒(méi)有達到之前的預期。他們之前在外面的廣告宣傳，也寫(xiě)的是深圳名校，都是公開(kāi)的。
開(kāi)發(fā)商以學(xué)區房作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳，口頭作出可以上學(xué)的承諾。但教育政策卻是隨著(zhù)每年具體情況調整改變，這也給學(xué)區房的入學(xué)增加了不確定性風(fēng)險。
僅僅在近幾個(gè)月，深圳就發(fā)生了多起學(xué)區房維權事件。
比如，龍華紅山片區部分家長(cháng)反映，學(xué)區內有商品房的深戶(hù)生源不能就近上學(xué)；家庭住房積分驟降20，萬(wàn)科云城業(yè)主子女或將無(wú)緣深中南山創(chuàng )新學(xué)校等等。
深圳市民王先生：我們是2017年買(mǎi)的房子，帶龍華實(shí)驗的學(xué)區房。今年孩子正好上小學(xué)一年級，我們去填報的時(shí)候，發(fā)現被分流了。但我們是屬于A(yíng)類(lèi)的，為什么會(huì )被分流？最后，教育局說(shuō)，因為學(xué)位各方面緊張，學(xué)校容納不了這么多學(xué)生。
浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張樂(lè )雄：很多購房者基于學(xué)區房的購房需求去買(mǎi)房。但收樓之后，等到小孩上學(xué)，學(xué)區房的承諾沒(méi)有兌現，或者是學(xué)區房的規劃改變了，從而引起糾紛。這種糾紛，有一些是跟開(kāi)發(fā)商存在民事上的糾紛。也有一些是狀告教育局或者政府部門(mén)，認為政府部門(mén)調整學(xué)區房的規劃違規，這兩種糾紛都有。
深圳嚴查學(xué)區房虛假宣傳擬立案28宗
為了回應群眾對這一問(wèn)題的關(guān)注，深圳市近期在全市范圍內，開(kāi)展了學(xué)區房虛假宣傳的專(zhuān)項治理統一執法行動(dòng)。
據了解，此次行動(dòng)共出動(dòng)執法人員335人次，檢查樓盤(pán)71個(gè)，檢查房地產(chǎn)中介企業(yè)53家，現場(chǎng)責令改正14家，擬立案28宗。
統一執法行動(dòng)中，主要發(fā)現以下幾類(lèi)違法行為：
一是房產(chǎn)升值或者投資回報承諾；
二是對交通設施或房產(chǎn)位置做虛假宣傳；
三是對學(xué)位房做虛假宣傳；
四是超備案價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。
深圳市市場(chǎng)監管局市場(chǎng)稽查局法制處副處長(cháng)賀振華：執法依據的重點(diǎn)是廣告法，針對欺騙誤導消費者的虛假宣傳、引人誤解的內容。還有是對房地產(chǎn)廣告有禁止性的規定，比如，不能說(shuō)以項目到達某一地點(diǎn)的時(shí)間作為參照物，進(jìn)行廣告宣傳。不少樓盤(pán)違反廣告法的規定，使用最高級的用語(yǔ)，比如說(shuō)像坪山某樓盤(pán)，說(shuō)邊上有坪山的最高學(xué)府。
執法人員發(fā)現，不少樓盤(pán)的廣告單頁(yè)和展板，都以學(xué)校作為宣傳亮點(diǎn)。
比如在深圳南山區的一個(gè)售樓處，宣傳冊上顯示了“4.5萬(wàn)平方米國際醫院、國際學(xué)?！边@一信息。
根據有關(guān)法律法規，房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，不得對規劃中的學(xué)校做確定性的宣傳，也不得宣傳未經(jīng)教育部門(mén)公示的學(xué)位或學(xué)區信息，禁止對規劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件做出誤導宣傳。
深圳市市場(chǎng)監管局市場(chǎng)稽查局法制處副處長(cháng)賀振華：主要通過(guò)引人誤解的內容誤導購房者。比如說(shuō)一些樓盤(pán)，說(shuō)下樓即到達某某實(shí)驗學(xué)校，實(shí)際上，它離這個(gè)學(xué)校有一定距離。有的樓盤(pán)宣傳說(shuō)，享有一站式無(wú)憂(yōu)的頂級教育資源，容易誤導購房者，也容易引起后期的矛盾糾紛。
記者暗訪(fǎng)涉事樓盤(pán)
售樓人員仍口頭承諾學(xué)區房
此次執法行動(dòng)的效果如何？央視財經(jīng)記者在一周后，對多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了暗訪(fǎng)。
央視財經(jīng)記者發(fā)現，雖然以“學(xué)區房”為核心賣(mài)點(diǎn)的各種廣告營(yíng)銷(xiāo)物料已大幅減少，但售樓人員仍然會(huì )作出口頭承諾。
央視財經(jīng)記者走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，以“學(xué)區房”為核心賣(mài)點(diǎn)的各種廣告營(yíng)銷(xiāo)物料大部分已經(jīng)撤除，但仍有樓盤(pán)保留了宣傳橫幅。
比如在深圳龍華區一個(gè)樓盤(pán)的圍墻外側，“九年制實(shí)驗學(xué)校緊鄰校園鋪財富大效應”的標語(yǔ)依然存在，顯得格外醒目。
深圳某房地產(chǎn)中介人員：它可能未來(lái)的潛力會(huì )大一點(diǎn)，在學(xué)區區域價(jià)格會(huì )高一點(diǎn)，升值價(jià)值也會(huì )高一點(diǎn)。
雖然沒(méi)有“學(xué)區房”相關(guān)的宣傳海報或宣傳冊，但是不少售樓人員在推銷(xiāo)的過(guò)程中，仍然會(huì )給購房者介紹周邊的學(xué)校信息，并口頭承諾：買(mǎi)了房就能就讀學(xué)區內的學(xué)校。
深圳某樓盤(pán)售樓人員：基本上就沒(méi)問(wèn)題了，不會(huì )說(shuō)肯定，但是在這里，每年招生都是一類(lèi)的，直接可以讀。
深圳某樓盤(pán)售樓人員：龍華排第一的龍華第一幼兒園是我們建的，公立的。龍華二小在我們后面，下樓過(guò)去就到，只有業(yè)主才能報名幼兒園。初中可以上新華中學(xué)，龍華排第一的，基本上在這里一步到位。
根據深圳市教育局的政策規定，各區要不斷優(yōu)化和完善積分入學(xué)實(shí)施細則，充分體現教育公平，合理設置積分類(lèi)別、項目、標準和分值，根據積分情況和招生計劃安排學(xué)位。
這也意味著(zhù)教育政策是在不斷變化，剛買(mǎi)回來(lái)的學(xué)區房，也可能變成非學(xué)區房；即便買(mǎi)了學(xué)區房，也不一定有學(xué)位。隨著(zhù)積分入學(xué)、電腦派位等政策深入落實(shí)，這種風(fēng)險正在逐步加大。
浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張樂(lè )雄：業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)議，不會(huì )構成政府決策的剛性依據。但政府在行使行政權力的時(shí)候，有一項原則叫做比例原則，就是要適當考慮各方面的情況，來(lái)盡量使行政決策公平合理。
業(yè)內人士認為，售樓人員在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)所作出的口頭承諾，往往因為時(shí)過(guò)境遷無(wú)法查證，無(wú)法鎖定證據。消費者在買(mǎi)房之前，不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示，對學(xué)位要有自己的判斷，并保留好證據。
浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張樂(lè )雄：收集實(shí)體證據，還有未來(lái)對證據來(lái)源的還原能力非常重要。如果從民事的角度，最終維權成功，就意味著(zhù)可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責任，但是，最終能不能夠得到學(xué)位？如果教育局已經(jīng)做出了相應學(xué)區的劃分，在民事上的主張，沒(méi)辦法達到最終效果。
教育資源緊張
深圳學(xué)區房15年翻了10倍
深圳教育資源稀缺，學(xué)位供給壓力持續加大，學(xué)位置業(yè)成為眾多家長(cháng)買(mǎi)房核心因素。同時(shí)，學(xué)區房?jì)r(jià)格也隨著(zhù)學(xué)校優(yōu)勢帶來(lái)的附加值增高而上漲。這也是開(kāi)發(fā)商不惜冒著(zhù)違法風(fēng)險，也要以學(xué)區房作為宣傳重點(diǎn)的重要原因。
據深圳統計年鑒的數據，深圳常住人口從1979年的31萬(wàn)人增加到2018年的1302萬(wàn)人，增長(cháng)了42倍。
與此形成反差的是深圳的中小學(xué)教育資源稀缺。深圳的小學(xué)數量，從1979年的226所到2018年344所，只增加了0.52倍。
據教育部門(mén)測算，預計到2020年，深圳小一學(xué)位缺口達到4.95萬(wàn)個(gè)，初一學(xué)位缺口1.06萬(wàn)個(gè)。
深圳市住房研究會(huì )會(huì )長(cháng)陳藹貧：一方面，深圳每年的人口快速增加，大概每年增加20萬(wàn)到40萬(wàn)人之間。另一方面，教育資源的供給跟不上。同時(shí)，由于在規劃過(guò)程中，有些樓盤(pán)過(guò)度增加容積率，導致對公共資源的要求非常高，這些都是導致學(xué)位不足的重要原因。
教育資源的稀缺，也導致學(xué)區房?jì)r(jià)格一路高歌猛進(jìn)，重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區房與非學(xué)區房的每平米單價(jià)差高達近十萬(wàn)。
以深圳福田區百花園小區為例，2005年，一套117平米三室當時(shí)的價(jià)格為95萬(wàn)左右，由于小區周邊聚集了深圳幾所重點(diǎn)名校，目前同樣戶(hù)型的房源價(jià)格已經(jīng)達到1200萬(wàn)一套，上漲超十倍。
美聯(lián)物業(yè)地產(chǎn)中介袁新有：因為學(xué)位房最重要是看學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量好不好，教學(xué)質(zhì)量比較好的學(xué)校，附近的房子比較穩定，價(jià)格一直在往上走。學(xué)校的學(xué)位就那么一些，每一年購房的需求比較多，加上深圳的學(xué)位還是比較緊張，也導致學(xué)位房的價(jià)格，很難再往下走，每一年都是非常穩定地往上走。
市場(chǎng)對學(xué)區房的追捧熱情不減，但買(mǎi)了學(xué)區房又無(wú)法入學(xué)的情況又頻頻發(fā)生。
業(yè)內人士認為，究其原因，除了開(kāi)發(fā)商的因素，也有規劃不足、供求不平衡等原因。
深圳市住房研究會(huì )會(huì )長(cháng)陳藹貧：最根本是要解決兩個(gè)方面的問(wèn)題，第一，要快速增加供給；第二，要使教育資源均等化。比如教育體制要進(jìn)行改革，如果教師可以流動(dòng)、學(xué)?？梢赃M(jìn)行校企合作的話(huà)，公共教育資源被均衡化后，矛盾恐怕不會(huì )這么突出。所以要破解當前學(xué)位房的問(wèn)題，破解亂象，要綜合改革，各部門(mén)齊發(fā)力。
你也被“學(xué)區房”了嗎？
