今年前3月房地產(chǎn)數據月初出爐,諸多房產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)的微信公號用“翻倍”“大漲”,描述房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向。仔細看,這是采用數據“技巧”的原因,“翻倍”“大漲”是和2月份環(huán)比得出。從同比或就趨勢看,表述為部分房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”比較恰當。
3月份,北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市一、二手房成交量均出現回暖。
一手房方面,北京成交83.18萬(wàn)平方米,去年同期21.14萬(wàn)平方米;上海成交135.42萬(wàn)平方米,去年同期101.17萬(wàn)平方米;廣州成交96.35萬(wàn)平方米,去年同期69.82萬(wàn)平方米;深圳成交30.47萬(wàn)平方米,去年同期20.43萬(wàn)平方米。
二手房方面,北京3月份網(wǎng)簽住宅達到近10個(gè)月最高,上海則為過(guò)去29個(gè)月以來(lái)最高。深圳的情況有所不同,3月份二手房成交同比下滑19%,整個(gè)一季度,二手房成交同比下滑31%。
房?jì)r(jià)方面,則普遍與歷史高點(diǎn)仍有距離。上海、廈門(mén)相比最高點(diǎn),房?jì)r(jià)變化幅度分別為-16%、-18%。深圳從2019年初以來(lái),二手房?jì)r(jià)只是累計下跌2%,從最高點(diǎn)回撤幅度為-3%。
來(lái)自上市房地產(chǎn)企業(yè)的數據也可以佐證“回暖”。
碧桂園披露,3月單月實(shí)現歸屬于公司股東權益的合同銷(xiāo)售金額約451.3億元,同比增長(cháng)2.16%。金地集團公告,3月份簽約面積82.4萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)3.80%;簽約金額162.6億元,同比上漲21.26%。萬(wàn)科披露,3月份,合同銷(xiāo)售金額573.7億元,同比增長(cháng)13.2%。中國恒大公告,3月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約549億元,同比增長(cháng)11.2%。
從趨勢方面看,克而瑞發(fā)布的最新統計顯示,百強房企3月份的銷(xiāo)售規模同比增長(cháng),但按照可比口徑統計,百強房企今年前3個(gè)月的銷(xiāo)售規模下滑約1%。
“回暖”還表現在土地市場(chǎng),不過(guò),部分城市土地拍賣(mài)升溫的同時(shí),伴隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商不斷釋放“拿地需謹慎”的表態(tài)。
融創(chuàng )中國主席孫宏斌在2018年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上說(shuō),今年拿地會(huì )非常小心。話(huà)音剛落,融創(chuàng )就以24.43億元拿下無(wú)錫兩幅地塊。同樣,融信地產(chǎn)主席歐宗洪等也拋出“現在去搶地,如果政策不放松,有被套風(fēng)險”的觀(guān)點(diǎn),但也參與了無(wú)錫地塊的競標。
一、二手房成交量、土地成交量等均顯示,相對于一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)區域高位盤(pán)整、企穩乃至反彈相比,大部分二線(xiàn)城市仍在大幅調整,三、四線(xiàn)城市則普遍仍在低迷區間。
房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新動(dòng)向,與去年以來(lái)多地政策出現微調有關(guān)。比如商業(yè)銀行利率上浮水平有所下降,部分城市調減二手房交易稅率,部分地區大力度“引進(jìn)人口”帶來(lái)購房需求等。
盡管今年以來(lái)收緊性政策數量已大為減少,但住建部副部長(cháng)倪虹在公開(kāi)場(chǎng)合回應樓市調控是否松動(dòng)時(shí),明確表示堅持樓市調控不動(dòng)搖,保持政策連續性。業(yè)內普遍認為,“穩”才是房地產(chǎn)政策唯一關(guān)鍵詞。
“回暖”也與貨幣政策相對寬松有關(guān)。一方面房企融資狀況明顯改善,另一方面,全局性流動(dòng)性改善,有利于激發(fā)市場(chǎng)需求。但是,這一波穩增長(cháng),著(zhù)力點(diǎn)在大面積減稅,刺激企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)、增加投資上,所以,央行等一再強調不會(huì )搞“大水漫灌”。
大概率看,目前的回暖只是調控政策微調、貨幣政策相對寬松,以及前期被壓抑需求有限釋放的結果。在依舊堅持“調控不動(dòng)搖”,貨幣政策“穩健”情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在大漲、普漲可能性。 (本報評論員劉偉)